行业近况
上周（5.13-5.19）58 城新房和15 城二手房销售面积环比下降4%和10%，较4 月周均增长7%和下降4%，同比下降31%和11%。
评论
上周一二手房销售同比跌幅略收窄，期待供需两端新政效果。上周58 城新房和15 城二手房销售面积环比分别录得4%和10%下降，较4 月周均分别增长7%和下降4%，同比跌幅均有所收窄至-31%和-11%（上上周分别为-40%和-13%），楼市温度整体保持平稳。核心城市中西安、上海等新房销售边际提速较快（环比增速均在40%左右）。上周供需两端一揽子政策从保交付落实、存量商品房收购、首付比例下调、公积金利率下调等多个方面形成合力，我们预计有望对居民预期和购房能力带来一定提振效果（表现在一二手房成交量方面）、并通过缓释房企现金流风险进而创造更平稳的市场运行环境。我们认为需持续观察收储资金落实速度和节奏、一二手房库存去化周期波动以及在其影响下价格的边际走势。
建议把握基本面优质标的的估值回归机遇。上周我们覆盖AH开发商股价+15.0%/+9.6%，跑赢沪深300 指数和恒生国企指数14.7/6.4ppt。往前看，股价快速积累可观涨幅后潜在获利了结盘的出现或放大板块波动，但我们认为这不改短到中期维度开发商股价向上，主要考虑到：1）当前主流标的仍处估值和仓位底部，2）近期或仍有需求支持性政策、“消化存量”政策等的持续落地，有望提振市场情绪，同时我们认为头部城市新房销量筑底企稳和房价跌幅收窄至回稳这一情景发生的可见度边际提升。我们主要建议把握基本面优质标的的估值回归机遇，结合潜在空间考虑，我们首推A股招蛇、华发，建议关注金地，并持续看好滨江、城建，港股建议关注中海、越秀、绿城、建发、龙湖，持续看好华润置地。
地产端积极政策出台驱动物企估值迅速修复。上周重点物企上涨13%，分别跑赢关联开发商和恒生国企指数1.3ppt和9.7ppt，主要由于地产供需两端支持性政策密集出台带动投资人情绪改善；重点个股中万物云（上周+18%）和绿城服务（+17%）涨幅居前，分别反映地产beta向上驱动估值修复、以及自身基本面驱动的alpha型机会。我们认为目前地产端系列政策对应到物企短中期维度业绩向上弹性或相对有限，主要作用仍是估值端修复；当前稳健型物企交易于14.6 倍前向滚动P/E（剔除华润万象为11.8倍），相当于修复至2023 年10-11 月左右水平，在优质商业属性与短中期维度成长性支持下，当前估值或仍具一定上行空间，而后续空间可否进一步打开则主要取决于地产政策效果反馈及后续政策落地情况。根据当前估值性价比，我们建议关注：中海物业、万物云、融创服务、绿城服务、保利物业、华润万象生活和绿城管理控股。
风险
政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。