行业近况
上周（5.6-5.12）55 城新房和15 城二手房销售面积环比增长55%和150%，较4 月周均增长11%和9%，同比下降28%和增长4%，调整节假日基数后同比下降40%和13%。
评论
5 月第二周一二手房销售表现基本恢复至节前水平。上周55 城新房和15城二手房销售面积在五一假期形成的低基数上环比分别增长55%和150%，较4 月周均均转增约一成，同比分别跌约三成和持平微增，调整节假日影响后分别下跌约四成和一成（4 月分别下跌43%和19%）；一二手房销售表现均与节前类似。上周杭州、西安全面放松限购，强二线城市政策空间已基本打开，往前看，须持续观察需求端一线城市政策放松节奏以及供给端“以旧换新”相关政策在统筹等级、落地形式、资金体量及成本方面的落地细节，及其对新房和二手房销售量、价的影响。
推荐高弹性标的博收益，兼顾均好型龙头房企为底仓。上周我们覆盖AH开发商股价+7.3%/+2.9%，跑赢沪深300 指数和恒生国企指数5.6/0.3ppt。
往前看，股价快速积累可观涨幅后潜在获利了结盘的出现或放大板块波动，但我们认为这不改短到中期维度开发商股价向上，主要考虑到：1）当前主流标的仍处估值和仓位底部，2）近期或仍有需求支持性政策、“消化存量”政策等的持续落地，有望提振市场情绪，同时头部城市新房销量筑底企稳和房价跌幅收窄至回稳这一情景发生的可见度边际提升。我们推荐土储聚焦核心城市的高弹性标的博收益，如A股滨江、华发、城建，港股中海、建发国际、绿城、越秀、龙湖，兼顾回撤风险较低的均好型龙头为底仓票，如A股招蛇，港股华润。
物管板块估值进一步上修空间打开有待地产及港股端更多积极因素。上周重点物企上涨0.5%，跑输关联开发商和恒生国企指数-4.0ppt和-2.1ppt，其中前半周波动走低、周四杭州全面取消住房限购消息公布后转涨。复盘近期物管板块表现，其于3 月末逐步启动估值修复行情，其中4 月上旬跑赢地产板块，主要催化为物企自身派息率提升及后续增长中枢确定性增强；4 月下旬至今板块涨幅迅速扩大、但相对地产跑输，主要催化为地产端政策提振投资人情绪、及港股整体资金面改善；截至目前，国企及稳健型民企、其他出险民企分别交易于13 倍和6 倍前向滚动P/E。我们认为物管板块合理交易倍数“上有顶”（市场对未来业绩成长中枢一致预期合理）但“下有底”（优质商业模式与股息率承托），短中期表现料继续由地产与港股beta主导，继续推荐两条投资思路：1）在beta波动中把握估值向上弹性，推荐中海物业、保利物业、万物云和融创服务；2）成长稳健积极或基本面有望迎拐点的alpha型机会，如绿城管理控股、绿城服务和华润万象生活。
风险
政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。