行业近况
杭州5.9 出台楼市新政，主要边际变化：1）限购-此前核心四区外地人/本地单身限购1 套、本地家庭限购2 套新房，现全面取消新房限购（非核心四区已于去年10 月全面取消限购，全市二手房已于今年3 月全面取消限购）。2）限贷-所购住房城区内仅有1 套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房按揭贷款按首套房认定。3）落户-拟大幅提高自有产权住房积分落户赋分权重。我们5.13-14 调研了杭州各区合计9 个新盘和新政作用效果。
评论
新房增量客户来源？我们调研显示新政对不同地段/类型的新盘影响分化较大：1）限购放开带来核心四区主要增量入市（某主城区高改盘反馈该项政策带来到访量翻倍），但目前仍以杭州本地客为主（某主城区高改盘增量客户中20-30%为外地客，其他项目亦反馈新增客户中外地客占比不高），且主要利好核心地段稀缺项目（该类项目此前大多需摇号、新政后摇号人数增加但短期内成交量不变，而此前非摇号项目或可获得一定外溢客户、贡献主要成交增量）。2）购房促进落户主要利好主城区有优质学区配套的偏刚需新盘，但杭州此前落户条件已大幅放松（人才落户最低门槛：35 周岁以下+大专学历+一个月社保），且二手房具备价格、现房、配套确定等优势，因此该政策对新盘作用有限。3）上述政策暂未给非核心四区带来显著增量，且核心四区放开限购对其改善盘有一定虹吸效应。4）案场销售反馈本次新政具备较强信号意义，一定程度上加速了部分购房者的买房决策。
对房价的影响几何？市场对新政后杭州二手房挂牌激增、进而拖拽房价表示较大担忧，我们在此提示，增量挂牌部分确为业主趁机加速出售，但另一部分主要目的为挂牌后换取首套房资格认定、而并非加速出手，我们认为后者对房价的影响或相对有限。二手房需求方面，考虑到此前3 月限购已全面放开，本次增量主要由购房促进落户这项政策带来。往前看，综合考虑供需双方力量对比，我们认为短期内房价或仍将面临一定压力，但中长期维度房价跌幅收窄至回稳的可见度有所边际提升。
如何看待后市表现？案场销售人员普遍反馈当前居民收入预期和信心不足仍是影响住宅成交的主要掣肘，本次新政暂未带来“爆发式、全面性”的复苏，更多是“局部地、边际上”的提升，考虑到热度的传导和成交量、价的企稳回升或是一个渐进过程，本次新政的作用效力或仍需时间观察。
论及后续政策的有效性，一线人员反馈若能继续切实降低居民购房成本（如降低房贷利率和交易税费等）、高热红盘定期入市提振市场情绪、新房限价梯度进一步打开（如摇号中签率低于10%触发拼社保的超级红盘可在一定范围内上调限价，使之与其他限价项目适度拉开价差，提振市场信心的同时可促进其他限价项目的销售），则有望带动市场持续温和修复。
风险
政策作用效果不及预期；信用事件超预期恶化。