行业近况
我们更新了2024 年4 月中金存量住房市场监测体系相关数据。
评论
4 月二手房成交量持续修复，成交价跌幅小幅收窄。成交量方面，4 月中介口径70 城二手房成交量指数环比增长14%、同比增长11%（vs.高频口径15 城二手房成交量环比增长6%，同比下跌19%），绝对水平在监测历史中仅次于去年3 月份。我们认为中介口径数据表现好于高频口径（两口径下均有数据的8 个城市同比分别+13%和-11%），一定程度上与前者市占率提升有关。成交价方面，4 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅略收窄至-0.8%（3 月-1.2%），同比跌幅基本持平在-14.9%（3 月-15.0%）。我们认为成交价表现小幅好转与成交量稳中有增、挂牌量增速趋缓所导致的去化周期趋于平稳有关（2/3/4 月活跃挂牌去化周期分别为41.3/44.3/44.7 个月1）。
4 月二手房挂牌量涨势趋缓、挂牌价延续跌势，建议持续关注去化周期。挂牌量方面，4 月我们高频监测的130 城二手房挂牌量环比上涨1.5%，涨势较上月（+3.0%）有所趋缓，一定程度上促进了去化周期趋稳。挂牌价方面，4 月同质性挂牌价格指数仍延续环比跌势（4 月-1.7% vs.3 月-1.5%），存量房源挂牌价下调幅度也继续处于较深的位置（4 月-4.9% vs.3 月-4.8%）。
挂牌价表现弱于成交价，我们认为这主要是由于当前二手房市场呈现典型的买方市场格局，成交价跌势在政策预期和供需调整作用下虽有所趋缓，但或尚未有效传导至表征卖家预期的挂牌价；这一传导过程的实现须以成交量稳定修复、在售量持续消化为前提，建议关注去化周期指标以研判价格走势。
4 月住宅租金环比下跌，租售比继续小幅上行。4 月中金同质性挂牌租金指数环比下跌0.5%（3 月+0.1%），同比跌幅略走阔至-2.5%（3 月-2.3%）；但由于挂牌价持续下跌，租售比环比继续上行至2.10%（3 月2.08%）。4月待租周期环比继续回落至2.68 个月，仍高于去年同期。
估值与建议
近期政治局会议提出“消化存量和优化增量”的新表述，同时部分一二线城市限购政策优化后或迎来阶段性的销售修复，投资者风险偏好有所改善，叠加空仓回补等技术性因素，地产股积累了较为可观的涨幅，潜在获利了结盘或使得板块波动性有所提升，但考虑到近期供需两端政策或仍有落地，我们推荐土储聚焦核心城市的弹性标的，如A股滨江、华发、城建，港股中海、越秀、建发国际、龙湖、绿城，兼顾回撤风险相对可控的底仓票，如A股招蛇，港股华润。物管板块建议在beta波动中把握估值向上弹性，推荐中海物业、保利物业、万物云和融创服务，和捕捉成长稳健积极或基本面有望迎拐点的alpha型机会，如绿城管理控股、绿城服务和华润万象生活。
风险
政策落地和基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。