行业近况
上周（4.29-5.5）53 城新房和15 城二手房销售面积环比下降45%和63%，较4 月周均下降34%和56%，同比下降41%和22%，调整节假日基数后同比下降12%和增长17%。
评论
上周新房和二手房销售同比分别跌四成和两成，调整节假日影响后同比表现略好，建议持续关注政策落地情况。受假期备案时滞影响，上周52 城新房和15 城二手房销售面积环比分别降约五成和六成，较4 月周均分别下降34%和56%，同比分别跌约四成和两成，调整节假日影响后分别跌约一成和有所增长（上上周分别为-46%和-10%）；我们提示假期数据波动可能较大，建议待节后进一步观察趋势。近期政治局会议提出“消化存量和优化增量”，北京、深圳、天津等多个一线及强二线城市政策空间亦在逐步打开，我们认为市场将进入新一阶段的政策观察窗口期，建议持续关注“以旧换新”相关政策在统筹等级、落地形式、资金体量及成本方面的落地细节，及其对新房和二手房销售量、价的影响。
推荐均好型龙头房企为底仓，兼顾高弹性标的博收益。上周我们覆盖AH开发商股价+4.7%/+12.6%，跑赢沪深300 指数和恒生国企指数4.1/8.1ppt，上周接续大涨主要受政治局会议房地产取态积极、民营房企债务重组进展催化和外围资金面环境助力。内房板块因估值性价比更高，叠加空仓回补等技术性因素，在5.2-3 南向资金缺席下延续涨势，覆盖内房股连续两周大涨已基本收回年初至今跌幅。目前行业基本面仍偏弱，股价急涨后短期内或面临一定盘整，下一阶段催化剂或为政治局会议纲领性表态后需求支持性政策、“消化存量”政策等的落地情况，以及对新房、二手房销售量、价的作用效果。我们建议以回撤风险较低的均好型龙头为底仓票，如A股招蛇，港股华润，兼顾高弹性标的博收益，考虑到一二线城市供求关系更有支撑、相关政策更易起效，推荐土储聚焦核心城市的标的，如A股滨江、华发、城建，港股中海、越秀、建发国际、龙湖、绿城。
物管板块连续两周上涨，交投情绪显著升温。上周重点物企上涨12.5%，跑赢关联开发商和恒生国企指数1.9ppt和8.1ppt；个股端，低估值民企如永升服务（周内上涨25%）、碧桂园服务（+24%）等领跑板块。此外交投活跃度亦明显提升，在5 月2-3 日南向资金缺席情况下，周内日均成交额较年初至今均值增加50%以上。我们认为近两周物管板块的强劲表现主要得益于港股及地产beta的同步改善，包括港股资金面改善延续，以及政治局会议针对房地产的积极表态、五一假期前部分高能级城市优化楼市政策等提振投资人情绪。往前看，我们认为短中期维度物管板块走势仍将由地产与港股beta主导，在地产基本面拐点明晰前，支持性政策的后续落地情况或为市场关注焦点；当前主要物企估值仍具修复空间，继续推荐两条投资思路：1）在beta波动中把握估值向上弹性，推荐中海物业、保利物业、万物云和融创服务；2）捕捉成长稳健积极或基本面有望迎拐点的alpha型机会，如绿城管理控股、华润万象生活和绿城服务。
风险
政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。