行业近况
上周（4.15-4.21）51 城新房和15 城二手房销售面积环比下降4%和微增1%，较3 月周均下降19%和增长11%，同比下降43%和25%。
评论
4 月以来新房和二手房销售面积同比跌幅与一季度基本持平。上周51 城新房销售面积环比微降，15 城二手房销售面积环比持平；4 月前三周累计来看，新房和二手房销售面积分别较3 月周均水平下降26%和基本持平，同比跌幅分别为-44%和-22%，二手房景气度仍较新房偏高。从住房总供需视角来看，截至1 季度末一二手房成交量年化数值已回落至前低水平，我们预计该趋势在4 月仍将延续，考虑到当前土地供应处于绝对低位（4 月前三周300 城宅地成交量同比跌幅过半），市场转折点的到来仍须以政策端稳定总需求、二手房挂牌量显著下降为前提。我们提示关注能够“有效激发潜在需求”的政策，包括“四限”、利率和“三大工程”等，以及供给端二手房挂牌量的边际变化（上周北京、广州环比略跌，需关注持续性）。
推荐均好型龙头房企为底仓、兼顾高弹性标的博收益。上周覆盖AH房企股价-0.9%/-1.5%，跑输沪深300 指数3.4ppt和跑赢恒生国企指数1.4ppt。
近期新房销售延续一季度跌势，上周市场再度博弈供给端政策加码，但港股地产股估值性价比更突出，叠加空仓回补等技术性因素，整体表现较A股更积极。往前看，当前房地产市场总需求仍承压，尽管土地供给已处于绝对低位，但二手房挂牌量仍处高位，房价和预期仍存下行压力，亟待政策端的进一步发力。行业基本面稳固企稳时点具备一定不确定性情况下：我们建议以回撤风险较低的均好型龙头为底仓票，如A股招蛇，港股华润、建发国际；此外头部城市因供需关系相对更有支撑、政策发力空间更大，房价企稳时点或更早，建议兼顾土储聚焦核心城市和可能受益于政策的高弹性标的，如A股滨江、华发、城建，港股中海、越秀、龙湖、绿城。
物管板块有所调整，建议继续关注两条投资思路。上周重点物企下跌2.7%，分别跑输关联开发商和恒生国企指数2.6ppt和0.4ppt；个股端，近四周绿城服务跑赢板块（累计涨幅18%）。根据过去一年以来经验，我们认为进入业绩真空期后，物管板块走势倾向于由地产beta与港股大盘整体资金流向主导，但当前的两个变化在于：1）相对于短中期维度成长性，当前估值已经具备一定吸引力；2）部分企业提升派息比率并明确后续分红指引，或有望为“估值底”的逐步确立提供一定抓手。基于此，我们继续推荐投资人关注两条投资思路：1）捕捉成长稳健积极或基本面有望迎拐点的alpha型机会，如绿城管理控股、绿城服务和华润万象生活；2）在地产beta波动中关注具备投资交易价值的企业，如保利物业、中海物业、万物云和融创服务。
风险
政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。