关键结论
中央政治局会议对我国房地产市场做出“供求关系发生重大变化”的关键判断1。为准确理解会议提出的“重大变化”和当前房地产行业正在发生的深刻调整，我们基于人口普查数据，从城镇居民新房需求的来源出发，对我国此前住房市场供求关系演进、当前新房需求潜在中枢水平和未来发展趋势做出研判。结论上讲，由于此前发展过程中累积的供求矛盾和当前市场较为疲弱的居民预期，现阶段我国新房销售量低于潜在中枢水平，其向中枢水平的回归过程既需要一定时间窗口来消化累积压力，也需要政策进一步发力改善预期和防范风险。因此，一方面要客观认知当前新房销售偏弱、二手房占比提升现象在中短期内的延续性，另一方面也应关注可能使其发生趋势性变化的相关政策。除上述短周期波动外，在三十年左右的长周期维度上我国新房需求或将伴随城镇化进程的逐步完成而缓步下行，逐步实现从新房市场向存量房市场的演化，这与其他成熟经济体的发展规律基本相同。
理由
如何定义和刻画我国新房潜在需求规模？我们认为城镇新房潜在需求是指城镇范围内新增居民家庭按照“一户一套”原则应存在的、不区分住房实现形式的居住需求，从来源上可划分为自然增长需求、外来迁入需求、存量拆除需求和人口重分布需求四类。我们基于人口普查数据，利用人口总量、城镇化率、家庭户规模、城镇范围变更、存量房屋总量、房屋拆除率、人口跨城迁移等历史已知和未来预测信息，对不同来源的需求进行分部估算，进而汇总得到新房潜在需求总量的历史情况和预测结果。需要强调的是，此处所指的新房潜在需求是基于前述长期慢变量测算所得，符合正常社会发展中需求“渐进”演化的规律，但实际销量表现还可能受到现实背景下的供给、政策、预期变化影响，因此销量长期来看会围绕中枢水平波动；如果销量较长时间向上或向下偏离中枢可能分别造成社会住房短缺和库存累积问题，并最终在某些时刻的预期催动下逐步体现到销售量、价上。
基于潜在需求估算，对比社会实际供给，如何理解房地产市场供求关系所发生的“重大变化”？根据我们的估算，2001-2020 年间我国城镇范围内新房潜在需求超两亿套，且由于发展进程、政策差异等原因，后十年相较于前十年潜在需求增幅达四成。但与此同时，这二十年间住房供给能力在政府供地意愿、房企高速周转、各类融资支持等因素作用下提升更快，使得住房供需平衡在部分年份有所打破，呈现阶段性的供过于求，由此所积累的社会库存（以空置房形式体现）成为房地产周期波动中的潜在风险因素。此外，我国住房供需关系在空间上的差异性也日益显现，呈现从超高能级城市的供不应求、到高能级城市的供求基本平衡、再到中低能级城市的供过于求的分布形态，这与不同类型城市的土地供给规划（充分vs限制）、人口流动趋势（聚集vs流出）和需求管理策略（刺激vs平抑）差异直接相关，并最终反映在各地住房价格的分化走势之上。
当前房地产的下行压力究竟来自于潜在需求不足，还是库存和预期作用下的周期性调整？中长期来看，我国新房需求潜在中枢将发生什么样的趋势性变化？
风险
中国人口、城镇化、经济发展等实际情况与预测假设不符。