平安证券：保利发展(600048)维持原有预测，预计公司2024-2025年EPS为1.12、1.23元，新增2026年EPS预测为1.35元，当前股价对应PE分别为7.2倍、6.6倍、6.0倍。公司加快资金回笼、融资成本不断降低，销售稳健拓展积极，行业格局优化下份额提升趋势明确，分红比例提高增强股息吸引力，维持“推荐”评级。
事项：
公司公布2023年年报，全年实现营业收入3468.3亿元，较上年调整后增长23.4%，归母净利润120.7亿元，较上年调整后下降34.1%，与业绩快报基本一致；拟每10股派发现金红利4.10元（含税）。
平安观点：
多因素致利润下滑，未结资源相对充足：2023年公司实现营业收入3468.3亿元，较上年调整后增长23.4%，归母净利润120.7亿元，较上年调整后下降34.1%。归母净利润增速低于营收主要因：1）低利润项目结转占比提升致毛利率同比下降6个百分点至16%；2）投资收益同比减少19.9亿元；3）资产及信用减值损失同比增加38.1亿元。期末合同负债3772亿元，未结资源相对充足。
销售规模领先，市占率稳步提升：2023年公司销售金额4222亿元，位居行业第一，销售面积2386万平米，销售金额、销售面积同比分别下降7.7%、13.2%。核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百分点。销售市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中核心38城市占率6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超10%城市共27个，单城市占率天花板不断突破提升。加大2022年之前获取项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额61%，签约面积1643万平米，占全年销售面积69%。全年新开工面积1491万平米，同比下降37.2%，2024年计划新开工面积1800万平米，同比增长20.7%。
高质量拓展项目，土储结构持续优化：2023年公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。新增项目税前成本利润率平均15%以上，具有较强盈利能力。拓展金额中99%位于核心38城，住宅业态货值占比95%。
2023年新获取项目中40%当年开盘并贡献签约金额超300亿元，2022年新获取项目年内收回全部股东投入。期末土地储备计容建面7790万平米 ，其中存量项目6608万平米；核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。
加快资金回笼，融资成本不断降低：2023年公司回笼资金4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点。全年经营活动现金流量净额139亿元，连续6年为正。期末货币资金1480亿元，保持在总资产10%左右合理水平，并表口径已售待回笼资金（含销项税）966亿元，未来可动用资金充裕；扣预收资产负债率67.1%、净负债率61.2%、现金短债比1.28，“三道红线”维持绿档。期末有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，综合融资成本约3.56%，较上年末下降36个BP。
投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2025年EPS为1.12、1.23元，新增2026年EPS预测为1.35元，当前股价对应PE分别为7.2倍、6.6倍、6.0倍。公司加快资金回笼、融资成本不断降低，销售稳健拓展积极，行业格局优化下份额提升趋势明确，分红比例提高增强股息吸引力，维持“推荐”评级。
风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、销售修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。