行业近况
上周（4.8-4.14）56 城新房和15 城二手房销售面积低基数下环比上升38%和42%，较3 月周均下降18%和增长10%，同比下降38%和17%。
评论
上周新房和二手房销售面积同比跌幅均收窄至与一季度持平。上周56 城新房和15 城二手房销售面积低基数下环比均增约四成，同比跌幅分别收窄至四成和两成，与二者一季度的同比跌幅基本持平；但从绝对水平上，新房较三月周均水平仍低两成，二手房较三月周均水平已增约一成。从社会总供需视角分析，当前年化总需求已回落至前低水平，在土地供应持续走低的背景下，房价企稳点（或也将是居民预期和地产周期的转折点）或应以总需求维持稳定、同时二手房挂牌量止涨转降为前提。我们提示关注能够“有效激发潜在需求”的相关政策，包括“四限”、利率和“三大工程”等，以及供给端二手房挂牌量的边际变化（截至目前仍边际持续上行）。
推荐均好型龙头房企为底仓、兼顾高弹性标的博收益。上周我们覆盖AH开发商股价-8.6%/-4.2%，跑输沪深300 指数和恒生国企指数6.1/4.5ppt，主要受近期新房市场延续一季度跌势和个别房企负面舆情影响。往前看，住房总需求不振下，当前二手房挂牌量仍处上行通道，房价阶段性或面临一定压力，新房销售更因价格和期房等不占优势，量价疲弱或推动供需端政策继续发力。行业基本面稳固企稳时点具备一定不确定性情况下：我们建议以回撤风险较低的均好型龙头为底仓票，如A股招蛇，港股华润、建发国际；此外头部城市因供需关系相对更有支撑、政策发力空间更大，房价企稳时点或更早，建议兼顾土储聚焦核心城市和可能受益于政策的高弹性标的，如A股滨江、华发、城建，港股中海、越秀、龙湖、绿城。
物管与地产同向波动但波幅收窄逻辑持续兑现。上周重点物企股价基本持平，跑赢关联开发商5.7ppt、跑输恒生国企指数0.4ppt。自3 月中下旬业绩发布至今我们持续关注到部分重点物企跑赢开发商，如绿城服务、万物云、保利物业、华润万象生活等均兑现相对收益、部分企业走势甚至与其关联开发商反向，我们认为背后原因：1）相对于其中短期维度成长性，当前估值仍具一定吸引力；2）部分企业提升派息比率、并对后续分红提出明确指引，尽管当前股息率下或难以“高分红”标签吸引增量资金，但或有望为“估值底”的逐步确立提供抓手。往前看，我们推荐投资人捕捉成长稳健积极或基本面有望迎拐点的alpha型机会，如绿城管理控股、绿城服务和华润万象生活；亦可在地产beta波动中关注具备投资交易价值的企业，如保利物业、中海物业、万物云和融创服务。
风险
政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。