国泰君安：保利发展(600048)维持增持评级。鉴于当前供给端和需求端政策同时发力，公司也在聚焦核心城市换仓，维持 2023~2025 年EPS 分别为1.01/1.09/1.24 元，维持增持评级，维持目标价20.66 元。
2024 年1 季度公司销售下滑45%，3 月销售降幅有所收窄。公司3月销售降幅相比2 月有所收窄，分别实现签约面积和签约金额 153万方、270 亿元，分别同比减少37.0%、46.3%。整体来看2024 年1季度，公司实现签约面积367 万方，同比减少41.8%；实现签约金额630 亿元，同比减少44.8%。和行业下行趋势一致，预计后续供给端和需求端政策还将继续发力。
2024 年1 季度公司土地投资偏谨慎，拿地权益比维持在90%以上。
2024 年1 季度，公司在天津、西安、太原三地获取4 块项目，拿地金额50 亿元，同比减少73%，拿地面积59 万方，同比减少35%，土地投资强度从2023 年1 季度的16%下滑到2024 年同期的8%，证明在市场下行期，公司投资力度也在减弱。此外，公司的拿地权益比依然维持在90%以上。
未来两年现金分红率翻倍，股息率上升至4.7%左右。公司 2024 年度至 2025 年度现金分红率从过去的不低于20%提升至不低于40%，预计2024 年股息率将提升至4.7%左右。
风险提示：销售去化下行；存货跌价损失计提大幅增加。