国泰君安：招商蛇口(001979)维持增持评级。考虑到公司开发与经营并重，聚焦第二增长曲线，核心优质城市和项目将迎业绩上修，维持2024/2025/2026 年EPS 分别为0.79/0.85/0.94 元，维持目标价13.65 元。
2024 年1 季度销售下滑44%，销售均价企稳。2024 年1 季度，公司实现签约销售面积 167 万方，同比下降45%，实现签约销售金额 402亿元，同比下滑44%。和行业表现一致，整个新房市场调整幅度较大。此外，公司销售均价1 月和2 月均低于22000 元/平，但是到3月，销售均价回升到24000 元/平，在二手房以价换量的冲击下，预估后续针对需求端的政策会继续加码。
拿地聚焦核心城市，头部房企拿地强度高于行业平均。2024 年1 季度，公司实现拿地金额99 亿元，同比提升9.2%，实现拿地面积48万方，同比下滑35.8%，拿地均价为20766 元/平（2023 年同期拿地均价仅12201 元/平），证明公司资源投放坚持“核心 6+10 城”。此外公司土地投资强度也从2023 年1 季度的13%提升至2024 年的25%，也即头部房企拿地强度好于行业平均水平。
随着拿地权益比的提升，将扭转少数股东“吞噬”利润的局面。2022年公司少数股东损益占比首次超50%, 到2023 年公司少数股东损益占比已下降至30.6%，随着公司拿地权益比的提升，未来少数股东损益占比应继续呈下降趋势。
风险提示：市场超预期下行，公司持续计提大规模减值。