本期投资提示：
行业量价仍处下行通道、板块利润率回落，预计24Q1 业绩仍显低迷。基本面方面，2022-23年房地产行业基本面大幅下行，24Q1 行业销售量价仍处于下行通道；随着供需两端政策放松不断推出，预计后续行业基本面有望呈现底部复苏迹象，但复苏态势仍然缓慢、且出现反复现象。考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径将呈现“L”型曲折性弱复苏走势。展望2024Q1 板块业绩，我们认为板块业绩处于底部区域，主要源于：1）房企资金紧张影响竣工结算进度，2021 年后销售降速推动结算增速明显放缓；2）前期降价促销推动当期结算影响利润率水平；3）房价下行推动减值压力仍然明显。我们预计2024Q1 房地产板块业绩仍将磨底，但随着利润率见底、减值出清，后续板块业绩有望底部弱复苏，并且企业之间业绩分化也将进一步加剧。
24Q1 板块供需两端基本面再次走弱，行业政策进一步优化。2023 年以来房地产行业基本面呈现底部弱复苏，23 年12 月央行净新增3,500 亿元PSL 资金、1 月再新增1500 亿元PSL 资金，或将主要用于支持三大工程，央行批复总额1,000 亿元租赁住房贷款支持计划；此外一线城市认房不认贷、首付比例下调、放松限购，放松政策加速落地；预计后续基本面有望底部企稳：1）销售方面：根据克而瑞，2024Q1，50 强房企累计销售面积同比-51%，其中1-3 月单月同比分别为-42%/-64%/-46%，24 年以来销售降幅仍然明显，整体市场景气度仍处低位；2）拿地方面：根据中指院，2024Q1，300 城住宅类土地成交面积同比-24%，其中1-3 月单月同比分别为+47%/-48%/-48%，表明行业投资端依然低迷。我们认为行业底部复苏出现反复，当前行业供需两端再次呈现双双走弱迹象，考虑到房地产行业仍是国民经济的支柱产业，因而后续政策仍值得期待。
根据结算节奏，我们预计主流公司2024Q1 归母净利润情况如下：
1） 增速在+15%以上的公司：招商蛇口；
2） 增速在0%~+15%的公司：招商积余；
3） 增速在-15%~0%的公司：华发股份、建发股份、保利发展；4） 增速在-30%~-15%的公司：新城控股、新大正、滨江集团；5） 增速在-30%以下的公司：金地集团、万科。
投资分析意见：板块业绩仍显低迷，行业政策密集加码，维持“看好”评级。我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。双轨制下保障房和商品房将共生共荣，其中预计保障房将以需定供，阶段性收购存量将助力商品房去库存，而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。
近期城中村改造加速、保障房收购存量、核心城市调控政策放松以及房贷利率大幅下调，预计部分核心城市将迎来需求自然底、并有望销售改善。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科A；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团；3）关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，城中村改造推进不及预期。