销售跟踪：根据中指研究院数据，2024 年3 月重点跟踪的70 个城市有50 个城市披露了全月新房销售数据，销售面积和销售额环比分别上升113%和116%，同比分别下降45%和42%，销售环比改善但同比跌幅仍较大。分城市能级看，一线城市销售额环比涨幅最大同比跌幅最小，其中上海同比增长12.5%；二三线各城市销售额同比跌幅2-7 成不等，其中桂林同比上升3.7%，福州、长春同比跌幅不足2 成，南京、厦门、东莞同比跌幅超过7 成。
房企销售来看，我们重点跟踪的房企有29 家披露了销售数据，销售面积和销售额环比平均上升62%和104%，同比分别下降43%和39%，同比表现和全国平均基本持平。单个房企来看，大悦城销售额同比增长9%，中海地产和绿城中国同比跌幅在个位数，华润置地下滑23%，招商蛇口下滑44%；万科、龙湖和金地同比分别下滑43%、54%和70%，滨江集团、美的置业和新城同比分别下滑42%、51%和47%。
土地市场：2024 年3 月土地市场环比上升、同比下降。2024 年3 月300 城推地建筑面积1513 万平米，环比上升14%、同比下降49%，成交建筑面积1209 万平米，环比上升50%、同比下降49%，土地流拍率11%、成交溢价率7%；土地成交额1027 亿元，环比上升39%、同比下降26%。累计1-3 月来看，推地建筑面积、成交建筑面积、成交额分别同比下降26%、25%、7%。分城市级别看，累计1-3 月一线、二线、三四线城市土地成交额同比变化121%、-19%、-31%，一线表现好于二线好于三四线。
融资跟踪：3 月房地产境内债券发行延续低位，发行量和净增量分别为493 亿元和14 亿元，其中国企净增134 亿元、非国企-120 亿元，非国企中滨江集团发行2 年期中票7 亿元，票面利率3.64%，绿城房地产发行3 年期中票10 亿元，票面利率4.25%。美元债无新发，扣除到期后净增-44.4 亿美元。到期方面，2024 年房地产债务到期压力有所缓释，其中国内债券合计到期4290 亿元左右、信托到期量合计743 亿元、美元债到期回售合计349 亿美元，同比都有所回落。个券层面，金地4 月有24.95 亿元境内债面临回售、5 月有20 亿元到期；万科4 月有20 亿元境内债到期、5 月有10 亿元面临回售。
二级市场走势：境内债利差走扩，美元债指数上涨。3 月境内债券收益率基本横盘、行业利差转为走扩，AAA、AA+、AA 隐含评级超额利差均值分别走扩3bp、103bp 和7bp，AA+走扩幅度较大主要是万科相关债券利差走扩所致。美元债方面，3 月房地产政策继续放松，包括杭州取消二手房限购1，国常会指出“要进一步优化房地产政策…有效激发潜在需求”2，指数总体上涨，当月回报率1.75%，高收益表现好于投资级，回报率分别为2.96%和0.46%。具体来看，万科美元债涨跌互现，中长端债券下跌0-4 美元至46-51 美元区间；龙湖集团美元债曲线上涨7-9 美元，中长端价格维持在46-64 美元区间；金地集团2024 年到期美元债上涨13 美元至82 美元；新城美元债上涨2-5 美元，1-2Y 左右债券价格落在30-36 美元区间；央国企地产上涨居多。
中金评分调整：4 月10 日标普将万科长期发行人信用评级从BBB+下调至BB+。2024 年3 月至今万科境内外债券价格总体走低。2024 年一季度万科累计实现合同销售面积391.1 万平方米，合同销售金额579.8 亿元，同比下降43%。
截至2024 年3 月末，万科境内债在4 月、5 月、7 月和9 月分别有20 亿元、10 亿元、23 亿元和20 亿元到期，境外债在5 月和6 月分别有14.45 亿元和6 亿美元到期；非标融资方面，截至2022 年末披露前9 大非标融资规模合计238 亿元。我们认为在销售弱化的情况下，仍存在一定的债务兑付压力，作为现金流的补充，资产处置进度也尤为关键，综合以上因素，我们将万科中金评分由4 下调至4-。
行业投资建议
3 月房地产政策继续放松，国常会关于房地产表态偏积极，不过新房销售同比仍继续下跌，土地市场累计成交额回落，基本面仍偏弱。债券市场融资维持分化，非国企依然净流出；受到部分房企信用事件扰动，房地产行业超额利差转为走扩。展望后续来看，我们认为房地产政策有望继续放松，在当前基本面偏弱但是总体融资相对顺畅的情况下，可考虑优质央国企仍作为底仓配置，部分主体利差已处于较高水平，具备一定的配置价值；部分弱资质地方国企估值有所抬升，需关注市场波动对其估值的扰动。
风险
房地产市场下行超预期，超预期主体信用风险事件。