行业近况
上周（4.1-4.7）52 城新房和15 城二手房销售面积环比下降59%和33%，较3 月周均下降38%和23%，同比下降51%和25%。
评论
上周一二手房环比跌幅符合季节性规律，同比跌幅走阔。受清明假期备案时滞和3 月最后一周季末集中备案影响，上周52 城新房和15 城二手房销售面积环比分别降近六成和三成、略高于2022-2023 年同期环比跌幅，新房销售面积同比跌幅走阔至约五成、二手房同比跌逾两成（今年和去年清明周的工作日均为四天，但去年清明节处于周三、未形成小长假）。往前看，我们预计伴随季节性小阳春逐步过去，整体销量或将重新回到新房较为疲弱、二手房相对景气的分化式格局；但考虑到二手房挂牌量尚未触顶企稳、重点城市挂牌价也仍边际向下，房地产市场整体的价格预期或仍偏弱。近期政策端多有尝试，例如郑州城投平台收购二手住房帮助“以旧换新”，但相关政策能否起到效果在很大程度上取决于收购量，仍须持续观察；我们预计接下来政策端仍可能视市场量价走势情况对房地产市场供需情况做一定调整，但从中短期来看，“有效激发潜在需求”或更为关键。
开发商板块继续关注短窗口下数据改善和政策发力带来的交易性机会。上周（4.1-4.5）我们覆盖AH开发商股价-3.4%/-1.5%，跑输沪深300 指数和恒生国企指数4.3/2.4ppt。近一月以来交易性机会持续显现，累计涨幅居前的标的如港股建发国际（+21%）、中海（+15%）、华润（+10%），A股国贸（+27%）、华发（+11%）。往前看，我们认为：行业基本面稳固企稳前，若实体市场风险继续得到一定控制（表现为新房销量阶段性平稳、头部城市价格环比跌幅不显著走阔、重点房企信用风险相对可控），板块在“小步快跑”的政策作用下仍将呈现阶段性盘整、交易性机会频现的特征。
该阶段下，我们推荐兼具性价比的高弹性标的和可能受益于空间更大的超高能级城市政策调整标的，如A股滨江、华发、城建、万科，港股中海、越秀、龙湖、绿城；此外，均好型龙头房企回撤风险较低，可作为长期底仓票，如A股招蛇，港股华润、建发国际。
物管板块相对波动有所收窄，关注alpha型机会。上周重点物企下跌1.3%，跑赢关联开发商1.5ppt，跑输恒生国企指数2.3ppt。我们认为在物管板块整体仍跟随地产beta波动的背景下，考虑到其估值已经调整相对充分、后续增长与派息的抓手更为明晰，其振幅或有望较地产端有所收窄。
个股端，近四周绿城管理控股（股价累计+33%）和华润万象生活（股价累计+20%）录得显著超额收益，我们认为相对积极或高确定性的成长前景、以及派息回馈股东的意愿为其超越beta的关键。往前看，我们推荐两条配置思路：1）在地产beta波动中具备投资交易价值的企业，推荐保利物业、中海物业、万物云和融创服务；2）具备左侧布局价值的alpha型机会，推荐绿城管理控股、绿城服务和华润万象生活。
风险
政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。