行业近况
上周（3.25-3.31）52 城新房和15 城二手房销售面积环比增长50%和7%，较1 月周均增长94%和32%，同比下降26%和20%。
评论
上周一二手房成交量环比延续改善，3 月同比跌幅分别逾四成和两成。上周52 城新房销售面积环比增约五成，同比跌幅收窄至三成内；15 城二手房销售面积环比增约一成，同比跌幅收窄至两成，连续第二周在备案端体现季节性和政策性的小阳春。全月来看，3 月新房销售面积较1 月周均增约三成，同比仍降约四成，与1-2 月同比跌幅基本一致；二手房销售面积较1 月周均增逾一成，同比跌幅走阔至-26%（1-2 月-15%）。考虑到目前二手房挂牌量仍边际上行、成交量表现虽有改善但并未显著超过季节性、价格预期整体仍弱，我们认为楼市景气度仍处于低位。往前看，短期内价格预期能否在个别头部城市企稳，取决于需求支持政策的出台节奏和力度；中期维度上的基本面修复持续性仍需等待“三大工程”这类能够“有效激发潜在需求”的政策落地，建议持续关注相关进展及居民预期反馈。
开发商板块提示关注短窗口下数据改善和政策发力带来的交易性机会。上周我们覆盖AH开发商股价-0.5%/+2.5%，与沪深300 指数基本持平和跑赢恒生国企指数1.6ppt。往前看，我们认为：本轮周期以来，尽管板块整体呈现长期受基本面拖拽向下、短期受政策作用波动的特征，但年初以来政策频率提高、波段渐短、波幅渐窄的特点也渐趋明显，在实体市场风险能够得到一定控制（表现为新房销量阶段性平稳、头部城市价格环比跌幅不显著走阔、重点房企信用风险相对可控）的前提下，板块可能在“小步快跑”的政策作用下呈现阶段性盘整、交易性机会频现的特征。该阶段下，我们推荐兼具性价比的高弹性标的和可能受益于空间更大的超高能级城市政策调整标的，如A股华发、滨江、万科、城建，港股龙湖、中海、越秀、绿城；此外，均好型龙头房企回撤风险较低，可作为长期底仓票，如A股招蛇，港股华润、建发国际。
物管公司基本面周期位置逐步清晰，为未来交易逻辑切换奠定初步基础。
上周重点物企下跌0.9%，分别跑输关联开发商和恒生国企指数1.7ppt和1.8ppt，具体到个股端物企与其关联开发商走势基本脱钩，周内股价表现主要由其业绩兑现情况驱动。我们认为物管公司增长中枢整体向双位数附近收敛、现金流表现稳健、派息比率系统性提升等我们此前提示的要点均已兑现，而市场短期内亦“用脚投票”，周内派息比率及隐含股息率较高物企涨幅领先。往前看，我们认为短期内地产beta或仍处在持续波动中、故其或仍为物管板块交易重点之一，站在博弈地产beta视角考虑风险收益性价比，我们推荐保利物业、中海物业、融创服务和万物云；更长期维度，考虑企业经营战略与核心竞争力下的基本面稳健程度、以及企业回报股东的意愿和能力，我们建议持续关注绿城服务和华润万象生活；我们亦推荐绿城管理控股，看好其作为代建龙头捕捉产业红利期机遇、延续成长。
风险
政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。