中泰证券：招商蛇口(001979)考虑到房地产行业依旧处在下行周期，我们调整公司2024-2025 年净利润至81.67 亿、96.99 亿，（前值84.67 亿、103.66 亿），引入2026 年净利润预测104.11亿，对应2024-2026 年EPS 分别为0.9、1.07、1.15 元/股，维持公司“买入”评级。
3 月18 日晚，招商蛇口发布2023 年年报，公司2023 年实现营业收入1750.08 亿，同比-4.37%；归母净利润63.19 亿，同比+48.20%。
收入略有下滑，资产信用减值的减少及权益比提升增厚业绩2023 年，公司2023 年实现营业收入1750.08 亿，同比-4.37%，报告期内，公司收入下滑主要因结转规模同比减少；盈利能力方面，2023 年公司毛利率为15.89%，同比下降3.36 个百分点，主要因房地产行业在2021 年左右的下行带来开发业务结算端利润率承压。公司期内净利润率5.20%同比上升0.23 个百分点，主要因资产减值损失22.76 亿与信用减值损失1.42 亿，分别较2022 年下降54.89%、89.96%，同时所得税48.82 亿较2022 年下降27.34%；期内公司归母净利润63.19 亿，同比+48.20%，主要因2023 年公司少数股东损益27.87 亿同比压降了42.35%，公司期内结算项目权益比例的大幅提升带来了归母口径的净利润的增长。
销售稳健增长，拿地聚焦重点城市
2023 年全年公司累计实现签约销售面积1223.41 万方，实现签约销售金额2936.35 亿，销售规模跻身行业前五。公司在全国13 个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名 TOP1；投资方面，公司2023 年累计获取55 宗土地，计容建面590 万方，总土地价格1134 亿，权益地价867 亿，在北上广深的投资占全投资额的51%，公司在在“强心 30 城”、“核心 6+10 城”的投资金额占比分别达 99%和 88%。当前房地产行业分化明显，公司聚焦核心城市拿地有助于确保未来销售的稳定性和持续性。
财务稳健，融资成本进一步降低
截至报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，“三道红线”处于绿档；同时，公司抓住LPR 下行的市场窗口，积极进行高息债务置换，优化资本结构，2023 年新增公开市场融资324.3 亿，全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。
投资建议：2023 年公司因结算结构影响收入略有下降，但凭借权益比的回升及减值影响的减少，实现了业绩的可观增长。同时得益于高能级城市布局，公司销售表现明显优于行业。公司2023 年拿地主要集中在一二线城市，而当前楼市的调控限制也主要在一二线，随着越来越多重点城市放开限购，我们认为公司有望率先受益。
考虑到房地产行业依旧处在下行周期，我们调整公司2024-2025 年净利润至81.67 亿、96.99 亿，（前值84.67 亿、103.66 亿），引入2026 年净利润预测104.11亿，对应2024-2026 年EPS 分别为0.9、1.07、1.15 元/股，维持公司“买入”评级。
风险提示：房地产市场回暖不及预期，政策出台时间及力度不及预期。