光大证券:招商蛇口(001979)2023年年报点评业绩同比反弹显著 追求综合发展提升长期竞争力

光大证券:招商蛇口(001979)考虑近期市场销售压力仍较大,或影响公司销售规模及毛利率修复,我们下调公司24-25 年EPS 预测为0.68 元、0.75 元(原预测为0.87 元、1.18 元),新增公司2026 年EPS 预测为0.84 元,当前股价对应24-26年PE 估值分别为14.2/12.9/11.5 倍,公司拿地与销售表现积极,信用优势显著,未来有望持续提升市占率和业绩,维持“买入”评级。

事件:2023 年,公司实现营业收入1750.1 亿元,同比减少4.4%;归母净利润63.2 亿元,同比增长48.2%。

点评:业绩同比反弹显著,盈利能力边际改善,高能级城市深耕卓有成效。

业绩同比反弹显著,盈利能力边际改善:2023 年,公司实现营业收入1750.1亿元,同比减少4.4%,收入同比减少主要因开发业务营收同比减少7.0%至1539.6 亿元,而资产运营与城市服务营收分别同比增长40.6%及14.4%,资产运营收入反弹显著;公司归母净利润63.2 亿元,同比增长48.2%,同比增速较高一方面因公司上年业绩同比基数较低,另一方面因公司23 年资产减值损失、信用减值损失分别同比减少54.9%、90.0%,以及少数股东损益占比同比降低22.5pct 至30.6%等因素;从盈利能力上看,公司毛利率表现仍显承压,同比降低3.4pct 至15.9%(其中开发业务毛利率17.1%),但ROE(归母,摊薄)已边际好转回升至5.3%(2022 年为4.2%)。我们认为截至2023 年末公司的存货跌价准备已计提至相对安全水平(占存货原值的1.6%),虽然市场销售价格、租金短期内仍有下行压力,但公司后期减值压力将边际减小,同时毛利率修复进度或放缓,随着公司积极优化其余运营成本,盈利能力边际改善趋势或将延续。

高能级城市深耕卓有成效,稳坐上海销售TOP1:2023 年,公司实现销售金额2936 亿元,同比+0.4%,销售规模跻身行业前五;在高能级城市深耕卓有成效,在全国13 个城市进入当地流量销售金额TOP5,在核心“6+10 城”销售额占比77%,其中,在上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1。2024 年,公司不唯销售金额论,未来将进一步关注利润、质量、效益、转型、品质的均衡发展。

聚焦核心城市,注重优质土储:2023 年,公司共获取55 宗地块,总地价约1134亿元,拿地销售比为38.6%,拿地力度较大;新增土储较为优质,拿地均价达19220 元/㎡,在“核心6+10 城”的投资金额占比为 88%,奠定良好销售基础。

财务结构优化,融资端降本增效成效显著:截至2023 年末,公司持有货币资金882.9 亿元,同比增长2.4%,现金短债比为1.28;年内通过股票定增等方式,归母所有者权益同比增长17.7%至1197 亿元,净负债率 54.6%,财务稳健度提升;全年综合资金成本为3.47%,较年初降低42 个bp,有效节约融资成本。

盈利预测、估值与评级:考虑近期市场销售压力仍较大,或影响公司销售规模及毛利率修复,我们下调公司24-25 年EPS 预测为0.68 元、0.75 元(原预测为0.87 元、1.18 元),新增公司2026 年EPS 预测为0.84 元,当前股价对应24-26年PE 估值分别为14.2/12.9/11.5 倍,公司拿地与销售表现积极,信用优势显著,未来有望持续提升市占率和业绩,维持“买入”评级。

风险提示:销售、拿地不及预期,开工、交付不及预期,市场下行超预期等风险。

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