天风证券:万科A(000002)直面压力 安全为先

天风证券:万科A(000002)公司作为行业标杆,在完成减值计提、理清历史包袱后,我们期待其安全跨越周期,待行业回稳后在新发展阶段领跑并引领高质量转型。考虑行业波动影响,我们调整公司24-25 年归母净利润至91.9、95.0 亿元(前值:234.98、240.06 亿元),新增预测26 年归母净利102.8 亿元,维持“买入”评级。

事件:公司发布2023 年年报,公司23 年实现营业收入4657.39 亿元,同比-7.56%;归母净利润121.63 亿元,同比-46.39%;基本每股收益1.03 元/股,同比-47.25%。

行业波动业绩承压,减值计提规模较大。收入端,公司23 年实现营业收入4657.39 亿元,同比-7.56%;Q4 单季度实现营收1754.31 亿元,同比+5.6%,约占全年营收的37.67%。

分业务看,23 年房地产开发及相关资产经营、物业服务业务分别占比营收92.3%、6.3%,较22 年分别-1.1pct、+1.2pct。利润端,归母净利润121.63 亿元,同比-46.39%,主要因1)开发业务结算规模和结算毛利率下降;2)部分开发项目计提减值;3)投资收益减少,同比下滑34.7%至26.9亿元。公司23年总资产减值损失较22 年末增加30.40 亿元至34.89亿元。公司23 年毛利率15.23%(未扣除税金及附加,下同),较22 年下降3.47pct,其中开发、物业毛利率分别为15.41%、14.96%,较22 年分别-4.37pct、+0.54pct。业绩管理层总结业绩下滑原因包括1)规模扩张期部分投资判断过于乐观;2)经营业务资金占用大等。公司作为行业标杆,在完成减值计提、理清历史包袱后,我们期待其安全跨越周期,待行业回稳后在新发展阶段领跑并引领高质量转型。

销售稳健行业领跑,投资追求回款兑现。销售端,公司23 年实现合同销售面积2,466.0 万平方米,合同销售金额3,761.2 亿元,分别同比下降6.2%和9.8%,克而瑞全口径/权益销售额排名行业第2/3,权益比例65%,领跑行业。截至23 年末,公司已售未结面积、金额分别为2,338.6 万平、3,604.4 亿元,较22 年末分别下降30.4%、32.0%,待结转规模大、业绩具备支撑。拿地端,公司聚焦有真实需求、投资兑现度高的项目,全年累计获取新项目43 个,总规划计容建面596.0 万平,权益计容规划建面333.3 万平,权益比例55.9%;权益地价总额约463.2 亿元,投资强度19.0%。新增项目平均地价为13,899 元/平,项目主要分布在北京、上海、杭州等主要城市,土储质量优质。

货币资金缩减,积极应对债务。债务端,截至23 年末,公司剔预后资产负债率65.5%,净负债率54.7%,现金短债比1.6;公司有息负债3,200.5 亿元,占总资产的比例21.3%,有息负债中,一年内到期的有息负债624.2 亿元,占比19.5%;货币资金998.1 亿元,可覆盖短债,但较22 年末减少374 亿元。分融资对象看,银行借款、应付债券、其他借款分别占比61.7%、24.8%、13.5%。分境内外看,境内、境外负债分别占比80.3%、19.7%。

目前境外24 年仅Q2 还有到期债券,到期金额折合人民币约56 亿元,公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。融资端,23 年新获融资897 亿元中,境内融资766 亿元,融资综合成本3.61%,融资成本保持低位。

经营业务表现良好,期待融资闭环打通。23 年,1)物业服务:万物云实现营业收入334.2亿元,同比+10.2%;蝶城实现效率提升,带动住宅物业毛利率提升3.5pct。2)仓储物流:

物流业务实现经营收入(含非并表项目)41.8 亿元,同比+17.2%,其中高标库营业收入23.0亿元,同比+6.3%,保持良好增速。3)租赁住宅:租赁住宅业务实现营业收入(含非并表项目)34.6 亿元,同比+6.8%,实现整体盈利。4)商业运营:商业业务营业收入(含非并表项目)91.1 亿元,同比+4.6%。其中,印力管理的商业项目营业收入57.0 亿元,同比+4.1%,出租率94.8%,同比提高1.6pct。同时,公司紧抓REITs、不动产私募投资基金等机会,华夏万纬仓储物流基础设施REIT 和中金印力消费REIT已正式进入申报/发行阶段。

投资建议:公司作为行业标杆,在完成减值计提、理清历史包袱后,我们期待其安全跨越周期,待行业回稳后在新发展阶段领跑并引领高质量转型。考虑行业波动影响,我们调整公司24-25 年归母净利润至91.9、95.0 亿元(前值:234.98、240.06 亿元),新增预测26 年归母净利102.8 亿元,维持“买入”评级。

风险提示:行业政策变动不及预期、房屋销售不及预期、宏观经济不及预期

滚动至顶部