中信建投：万科A(000002)我们预测2024-2026 年公司EPS 为0.75/0.76/0.83 元（原预测2024-2025 年为1.87/1.93 元），公司开发业务保持稳健，经营性业务持续向好，且持续压降负债，力保现金流安全，维持买入评级。
核心观点
2023 年实现营收4657 亿元，同比下降7.6%，实现归母净利润122亿元，同比下降46.2%。公司营收利润双降主要是由于受行业下行影响，房地产结算收入和毛利率下降，且资产减值损失增加。
2023 年公司销售金额3761 亿元，同比下降9.8%，实现回款率101%。2023 年经营活动产生的现金流量净额为39.1 亿元，已经连续15 年为正。经营性业务稳中向好，消费、物流、保租房REITs同步推进，实现商业闭环。当前公司“三道红线”处于绿档，并表示未来两年要继续压降负债1000 亿以上，力保财务安全。
事件
公司发布2023 年年报，2023 年实现营收4657 亿元，同比下降7.6%，实现归母净利润122 亿元，同比下降46.2%。
简评
受行业下行影响，公司业绩下滑。2023 年实现营收4657 亿元，同比下降7.6%，实现归母净利润122 亿元，同比下降46.2%。公司营收利润双降主要是由于：1）2023 年实现房地产结算收入4016亿元，同比下降9.6%；2）实现毛利率15.2%，较上年下降4.3个百分点；3）计提资产减值损失34.9 亿元，较上年4.5 亿元多增30.4 亿元。
开发业务以现金流为导向，确保财务安全。2023 年公司实现销售金额3761 亿元，同比下降9.8%，在35 个城市销售金额排名前三，销售以现金流为导向，实现回款率101%。2023 年拿地金额828亿元，同比下降2.4%，拿地强度22.0%，较上年提高1.7 个百分点。2023 年经营活动产生的现金流量净额为39.1 亿元，已经连续15 年为正。
经营性业务稳中向好，实现商业闭环。2023 年公司含非并表的经营性业务收入224 亿元，同比增长8.4%，实现NOI 111 亿元，同比增长5.4%，业务发展稳中向好。当前中金印力消费REIT 已完成网下询价，万纬仓储物流REIT 申报材料已获证监会受理，保障房REIT 正在开展申报工作，公司已实现经营性业务的商业闭环。公司经营性资产价值获得市场认可，万科七宝广场50%股权交易对价23.84 亿元，从拿地到退出，实现股东IRR15.7%。
财务保持稳健，持续压降负债。截至2023 年年末，公司“三道红线”处于绿档，扣预资产负债率、净负债率、现金短债比分别为65.5%、54.7%、1.6%。截至2023 年末，公司有息负债总额3236 亿元，公司表示未来两年要继续压降负债1000 亿以上。公司持续获得金融机构支持，2023 年新增融资897 亿元，综合成本3.61%，较上年下降27 个bp。2024 年以来融资再获突破，一方面，前三个月新增经营性物业贷109 亿元，另一方面，在22 个城市申报房地产白名单项目42 个，涉及新增融资169 亿元。
下调盈利预测，维持买入评级。我们预测2024-2026 年公司EPS 为0.75/0.76/0.83 元（原预测2024-2025 年为1.87/1.93 元），公司开发业务保持稳健，经营性业务持续向好，且持续压降负债，力保现金流安全，维持买入评级。
风险提示：公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、市场修复不及预期、减值四个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司当前可结转资源充沛，但项目进度不一，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。前些年土地市场的地价较高，但销售价格受市场下行、限价等因素因素影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、市场修复不及预期。年初地产销售出现明显回升态势，但是随后销售呈现下滑态势，公司的销售恢复程度可能存在不及预期的风险。4、可能存在减值风险。公司房地产开发项目全国化布局，当前许多城市房价仍存在一定下行压力，可能对公司的项目造成减值风险。