申万宏源:万科A(000002)业绩下降、多元成长 坚定降杠杆确保安全底线

申万宏源:万科A(000002)业绩下降、多元成长,坚定降杠杆确保安全底线,维持“买入”评级。考虑到近期房地产销售仍持续承压,但公司作为优质房企龙头之一,行业排名仍保持前五,并且多元业务收入将成为公司业绩压舱石,我们下调公司24-25 年盈利预测分别为109/103 亿元(原179/176 亿元),并引入26 年为104 亿元,现价对应24 年PE 为9X,维持“买入”评级。

投资要点:

23 年归母净利润同比-46%、符合预期,扣非归母净利润同比-51%。据公告,23 年公司营业收入4,657 亿元,同比-7.6%;归母净利润121.6 亿元,同比-46.4%;扣非归母净利润97.9 亿元,同比-50.6%;基本每股收益1.03 元,同比-47.3%。地产结算收入4,016亿元,同比-9.6%;地产结算面积 2,962 万平,同比-12.9%;地产结算毛利率(税金前)为15.7%,同比-4.7pct;毛利率、归母净利率分别为15.2%、2.6%,同比分别-4.3pct、-1.9pct;三费费率为4.67%,同比-0.2pct,其中销售、管理和财务费率分别+0.2pct、-0.7pct 和+0.3pct;合联营企业投资收益0.6 亿元(22 年为-8.0 亿元)。23 年末公司合同负债3,086 亿元,同比-33.7%;并表已售未结算金额为3,604 亿元,同比-32.0%,覆盖23 年地产结算金额0.9 倍。

23 年销售额3,761 亿、同比-10%,23 年拿地/销售额比22%。据公告,23 年公司销售额3,761 亿元,同比-9.8%;销售面积2,466 万平,同比-6.2%;销售均价1.53 万元/平,同比-3.8%。公司23 年拿地面积596 万平,同比-13.6%;拿地金额828 亿元,同比-2.3%;拿地均价1.39 万元/平,同比+13.1%。23 年公司拿地/销售面积比24%,拿地/销售金额比22%,拿地/销售均价比91%,源于拿地聚焦在广州、上海等核心城市。23 年新开工面积1,706 万平,同比+8.8%,完成年初计划102%;竣工面积3,134 万平,同比-13.7%,完成年初计划97%。24 年计划新开工/竣工面积1,072/2,206 万平,同比分别-37%/-30%。

23 年末公司未竣工建面9,189 万平,权益比例63%;剔除估算全口径已售未结面积后,可售面积覆盖23 年销售面积2.3 倍。

23 年IP 收入合计168 亿元、同比+8%,多元业务稳步增长。1)物流地产方面,23 年万纬物流收入41.8 亿元,同比+17.2%;其中高标库收入123.0 亿元,同比+6.3%;冷链园区收入18.8 亿元,同比+33.9%。23 年末累计开业GLA1,002 万平,同比+3.9%;其中高标库852 万平,稳定期出租率88%;冷链150 万平,稳定期使用率77%。2)租赁住宅方面,23 年收入34.6 亿元,同比+6.8%。23 年末在管泊寓23.33 万间,已开业18.01万间、同比+8.1%,出租率95.76%。3)商业地产方面,23 年收入91.1 亿元,同比+4.6%;其中印力收入57.0 亿元,同比+4.1%。23 年末,累计开业203 个商业项目(不含轻资产),建筑面积1,158 万平,同比-5.7%,其中印力占比62%;规划中和在建商业建筑面积为 305万平。因此,23 年公司IP 合计收入168 亿元,同比+7.9%。

坚定降杠杆、确保安全底线,深铁认购印力消费REIT。23 年末,公司稳居绿档,我们计算剔预负债率52.7%;净负债率44.7%;现金短债比1.5 倍。23 年末,有息负债3,236亿元,同比+1.9%。23 年公司境内新增融资的综合成本为3.61%,年内发行信用债100亿元,其中完成20 亿元的公司债发行,票面利率为3.10%/3 年,分4 次完成总额为80亿元的中票发行,最低票面利率为3.07%(3 年期)。2024 年3 月,深铁集团签署中金印力消费REIT 战略配售协议承诺,认购份额为基金份额发售总量的29.75%。公司在年报中指出,24 年将确保安全底线,通过大宗资产、股权交易等实现交易回款不低于300 亿元;坚定降杠杆,未来两年削减付息债务1,000 亿元以上。

投资分析意见:业绩下降、多元成长,坚定降杠杆确保安全底线,维持“买入”评级。考虑到近期房地产销售仍持续承压,但公司作为优质房企龙头之一,行业排名仍保持前五,并且多元业务收入将成为公司业绩压舱石,我们下调公司24-25 年盈利预测分别为109/103 亿元(原179/176 亿元),并引入26 年为104 亿元,现价对应24 年PE 为9X,维持“买入”评级。

风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期。

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