国泰君安:万科A(000002)下调目标价至11.53 元

国泰君安:万科A(000002)2023年公司实现营业收入4,657.4亿元,同比下降 7.6%;实现归母净利润121.6 亿元,同比下降 46.4%。下调2024/2025 年EPS 分别至0.74、0.82 元(原:1.70/1.76 元),新增2026年0.65 元,给予行业第一梯队0.53XPB,下调目标价至11.53 元。鉴于除深铁集团外,多家深圳国企通过大宗交易、REITs 认购、项目合作等方式支持万科,公司也正积极解决操盘离散度问题,因此维持增持评级。

本报告导读:

2023 年公司结算开始放缓,资产减值计提了34.9 亿元;为应对行业调整期,公司不派发股息,不送红股,也不进行资本公积金转增股本。

投公资积金要转点增:股本

业绩符合预期 ,维持增持评级。2023年公司实现营业收入4,657.4亿元,同比下降 7.6%;实现归母净利润121.6 亿元,同比下降 46.4%。下调2024/2025 年EPS 分别至0.74、0.82 元(原:1.70/1.76 元),新增2026年0.65 元,给予行业第一梯队0.53XPB,下调目标价至11.53 元。鉴于除深铁集团外,多家深圳国企通过大宗交易、REITs 认购、项目合作等方式支持万科,公司也正积极解决操盘离散度问题,因此维持增持评级。

结算规模下台阶,减值计提并未结束。公司业绩增速大幅下滑46.4%原因主要有:①开发业务结算收入同比下滑9.6%,且其2023 年结算毛利率同比下滑4.7pct 至15.7%;②公司2023 年大幅计提了34.9 亿元的资产减值损失;③由于非并表项目毛利率下降,也对部分非并表项目计提了减值,投资收益同比下滑34.7%。综上,造成公司归母净利润率2023年同比下滑1.9pct 至2.6%。如果把计提的减值加回去,那么公司的归母净利润率预估为2.9%。

2024 年新开工计划减少37.2%,竣工计划减少29.6%。2023 年开复工计容面积约 1,706 万方,同比增长 8.8%,完成年初计划的 102.0%;竣工计容面积约 3,134 万方,同比下降 13.7%,完成年初计划的 97.1%。

销售下滑导致后续结算放缓,2023 年为保现金不分红。一方面由于2021年开始公司销售金额转负增长10.8%,2022 年、2023 年继续分别减少33.6%、9.8%,因此后续结算放缓;另一方面公司2023 年不分红。

风险提示:管理红利体现较慢,同时原开发业务大幅放缓。

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