华泰证券:万科A(000002)净利下滑 以安全过渡为战略核心

华泰证券:万科A(000002)公司不动产资源充沛,4 月8 日,公司将发售中金印力消费基础设施REIT,总估值39.6 亿元,同时华夏万纬仓储REITs 也进入申报,首次发售募资额约11.6 亿,保租房REIT 同样在推进中,助力公司存量盘活。大股东也对公司予以支持。23 年11 月,深圳国资委以及大股东深铁集团均表达了对公司的实质性支持,24 年3 月,深铁集团也就认购中金印力REIT 不超过30%股权签署协议,以上均有望改善公司现金流。但短期业绩承压,A 股下调至“增持”评级。

收入及净利下滑,以安全过渡为战略核心

公司3 月28 日发布年报,2023 年实现营收4657 亿元(YOY-7.6%),归母净利121.6 亿元(YOY-46.3%)。因行业景气度下行,公司进入模式转型,我们预计2024-2026 年EPS 分别为0.72/0.78/0.82 元(24/25 年前值1.52/1.62 元),A 股(000002 CH)参考可比公司2024 年PE 均值12.4x(Wind),考虑到公司多元化资产有望重估,予以2024 年14xPE,予以目标价10.08 元(前值14.80 元),下调至“增持”评级;H 股(2202 HK)参考近一季度平均折价率43%以及两地对业绩和多元化业务估值差异,予以A 股折价45%,目标价6.03 港币(前值8.76 港币),维持“增持”评级。

收入及利润率同比下降叠加减值影响致利润下滑,销售拿地收缩23 年公司竣工面积同比-13.7%,结算收入同比-8.7%,结算毛利率同比-4.4pct 至15.4%,与此同时,因房价持续下行,存货减值以及信用减值损失同比多增29.4 亿,因此归母净利同比显著下滑。24 年计划竣工面积同比23 年实际情况-29.6%,考虑到21 年高地价项目的结算周期基本会在23-24年,因此预期今年开发结算利润依然会面临挑战。受行业景气度下行影响,销售规模进一步收缩。销售金额3761 亿元,同比-10.8%。拿地额同比-2.4%,拿地强度22%,同比+1.7pct。截至期末,土地储备同比-19%。公司24 年计划新开工面积同比23 年实际开工-37.2%,开发业务整体收缩。

短期债务压力有所提升,24 年以安全过渡为战略重心公司短期负债有所承压,现金短债比同比约降50pct 至1.6,净负债率同比+11pct 至54.7%,有息负债规模同比略+60 亿至3236 亿,但应付账款同比下降677 亿。年报中公司表示,今年战略重心是安全过渡转型,主要从三方面发力:1. 确保安全底线:通过大宗交易等手段盘活存量,24 年交易回款不低于300 亿;2. 降杠杆:24-25 年削减付息债务1000 亿,并积极融入城市融资协调机制;3. 坚持开发业务的可持续内生发展。2024Q2-Q4 到期公开债约224 亿,积极盘活存量有望缓解公司现金流压力。

不动产盘活以及大股东支持助力公司平稳过冬

公司不动产资源充沛,4 月8 日,公司将发售中金印力消费基础设施REIT,总估值39.6 亿元,同时华夏万纬仓储REITs 也进入申报,首次发售募资额约11.6 亿,保租房REIT 同样在推进中,助力公司存量盘活。大股东也对公司予以支持。23 年11 月,深圳国资委以及大股东深铁集团均表达了对公司的实质性支持,24 年3 月,深铁集团也就认购中金印力REIT 不超过30%股权签署协议,以上均有望改善公司现金流。但短期业绩承压,A 股下调至“增持”评级。

风险提示:行业销售下行风险,房企信用风险。

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