本报告导读：
公司围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务，聚焦培育第二成长曲线；开发毛利率持续探底，但利润率已见底回升。
投资要点：
维持增持评级 。2023年公司实现营业收入1750亿元，同比下降 4.4%；实现归母净利润63 亿元，同比提升 48.2%。考虑到公司开发与经营并重，聚焦聚焦第二增长曲线，核心优质城市和项目将迎业绩上修，下调2024/2025 年归母净利润分别至71/77 亿元（原90/107 亿元），2026 年为85 亿元，给予行业溢价1XPB，下调目标价至13.65 元。
围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务，聚焦培育第二成长曲线。2023 年公司开发业务占营收比重首次下降至90%以下， 占比87.8%，反观资产运营、城市服务占比分别从2022 年的2.3%、7.2%上升至3.4%、8.6%，说明公司正朝着多元化稳定经营迈进。
开发毛利率持续探底，利润率已见底回升。公司营业收入同比减少4.4%，归母净利润同比增加 48.2%，主要是因为：①利息费用以及汇兑损失的减少，公司财务费用同比减少53.5%（约10 亿元）；②本年度计提资产减值损失、信用减值损失同分别比减少27.7 亿元、12.7 亿元；③本年结转项目权益比例同比提升，公司少数股东损益同比减少42.4%（约20 亿元）。
随着拿地权益比的提升，将扭转少数股东“吞噬”利润的局面。2022年公司少数股东损益占比首次超50%, 到2023 年公司少数股东损益占比已下降至30.6%，随着公司拿地权益比的提升，未来少数股东损益占比应继续呈下降趋势。
风险提示：市场超预期下行，公司持续计提大规模减值。