天风证券:招商蛇口(001979)2023年报点评业绩亮眼 领航前行

事件:公司发布2023 年年报,公司23 年实现营业收入1750.08 亿元,同比-4.37%;归母净利润63.19 亿元,同比+48.2%;基本每股收益0.65 元/股,同比+58.54%。

利润增长亮眼,减值、少数股东损益减少。收入端,公司23 年实现营收1750.08 亿元,同比-4.37%,Q4 单季度实现营收991.79 亿元,约占全年营收的56.67%。开发业务收入1539.57 亿元,占总营收的87.97%,同比-7.01%,主要系结转规模同比减少;利润端,归母净利润63.19 亿元,同比+48.2%。主要系:1) 23 年计提资产减值损失22. 76亿元,同比-54.90%,信用减值损失1.42 亿元,同比-89.99%;2)少数股东损益27. 87亿元,同比-42.35%。公司23 年毛利率15.89%,较22 年下降3.36pct。其中,开发业务毛利率17.08%,较22 年下降3.98pct。

销售规模逆势微增,核心区域稳固聚焦。销售端,公司23 年签约销售面积1,223. 41 万平方米,签约销售金额2,936.35 亿元(权益比例63.07%),同比+0.34%,23 年克而瑞全口径、权益销售金额排名行业均为行业第5,龙头地位稳固,公司市占率提升具备坚实基础,业绩增长潜力较大。拿地端,公司坚持区域聚焦,23 年累计获取55 宗地块,总计容建面约590 万平方米,总地价约1,134 亿元,全口径投资强度38.62%,其中权益拿地612 亿元,权益投资强度33.05%。其中,在“强心30 城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%,在北、上、广、深的投资占公司全部投资额的51%,单城投放额达46 亿元,土储结构优质,业绩增长潜力持续。

融资成本再压降,REITs 扩募赋能融资。债务端,截至23 年底,公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28,“三道红线”稳居绿档。

公司一年内到期的长期借款为275.22 亿元,短期借款13.79 亿元。融资端,23 年新增公开市场融资324.3 亿元,票面利率均为同期内房企债券利率最低水平;全年综合资金成本3.47%,较年初降低42BP,资金成本显著降低。经营活动产生的现金流量净额314.31 亿元,经营表现优异,在手货币资金882.90 亿元,现金流充足。公司发行蛇口产园REIT 规模12.44 亿元,强化“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制,继续赋能企业融资。

资产运营业态丰富,多点协同相得益彰。公司23 年全口径资产运营收入66.91 亿元。

1)集中商业:23 年实现收入14.48 亿元,截至23 年底,在营项目38 个,在建及筹开44 个;2)写字楼:实现收入12.60 亿元,在营项目32 个,在建及筹开10 个; 3)产业园:实现收入12.77 亿元,在营项目30 个,布局国内核心一二线15 个城市; 4)长租公寓:实现收入10.88 亿元,在管项目45 个,布局全国19 城,在建及筹开项目39 个;5)酒店:实现收入10.62 亿元,布局17 个城市和2 个海外国家,在管项目18个,在建项目24 个。

投资建议:公司23 业绩表现亮眼,整体销售稳健、拿地积极、信用良好,当前利润率或接近相对底部,未来有望实现业绩触底回升。基于公司毛利率受行业影响回落,我们调整公司24-25 年归母净利润至74.01 亿元、82.33 亿元(原值为100.59、121. 92 亿元),预计26 年归母净利91.51 亿元,对应PE 分别为11.52X、10.36X、9.32X,维持“买入”评级。

风险提示:国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险

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