事件：公司发布2023 年年报，公司23 年实现营业收入1750.08 亿元，同比-4.37%；归母净利润63.19 亿元，同比+48.2%；基本每股收益0.65 元/股，同比+58.54%。
利润增长亮眼，减值、少数股东损益减少。收入端，公司23 年实现营收1750.08 亿元，同比-4.37%，Q4 单季度实现营收991.79 亿元，约占全年营收的56.67%。开发业务收入1539.57 亿元，占总营收的87.97%，同比-7.01%，主要系结转规模同比减少；利润端，归母净利润63.19 亿元，同比+48.2%。主要系：1) 23 年计提资产减值损失22. 76亿元，同比-54.90%，信用减值损失1.42 亿元，同比-89.99%；2）少数股东损益27. 87亿元，同比-42.35%。公司23 年毛利率15.89%，较22 年下降3.36pct。其中，开发业务毛利率17.08%，较22 年下降3.98pct。
销售规模逆势微增，核心区域稳固聚焦。销售端，公司23 年签约销售面积1,223. 41 万平方米，签约销售金额2,936.35 亿元（权益比例63.07%），同比+0.34%，23 年克而瑞全口径、权益销售金额排名行业均为行业第5，龙头地位稳固，公司市占率提升具备坚实基础，业绩增长潜力较大。拿地端，公司坚持区域聚焦，23 年累计获取55 宗地块，总计容建面约590 万平方米，总地价约1,134 亿元，全口径投资强度38.62%，其中权益拿地612 亿元，权益投资强度33.05%。其中，在“强心30 城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，在北、上、广、深的投资占公司全部投资额的51%，单城投放额达46 亿元，土储结构优质，业绩增长潜力持续。
融资成本再压降，REITs 扩募赋能融资。债务端，截至23 年底，公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，“三道红线”稳居绿档。
公司一年内到期的长期借款为275.22 亿元，短期借款13.79 亿元。融资端，23 年新增公开市场融资324.3 亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP，资金成本显著降低。经营活动产生的现金流量净额314.31 亿元，经营表现优异，在手货币资金882.90 亿元，现金流充足。公司发行蛇口产园REIT 规模12.44 亿元，强化“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，继续赋能企业融资。
资产运营业态丰富，多点协同相得益彰。公司23 年全口径资产运营收入66.91 亿元。
1）集中商业：23 年实现收入14.48 亿元，截至23 年底，在营项目38 个，在建及筹开44 个；2）写字楼：实现收入12.60 亿元，在营项目32 个，在建及筹开10 个； 3）产业园：实现收入12.77 亿元，在营项目30 个，布局国内核心一二线15 个城市； 4）长租公寓：实现收入10.88 亿元，在管项目45 个，布局全国19 城，在建及筹开项目39 个；5）酒店：实现收入10.62 亿元，布局17 个城市和2 个海外国家，在管项目18个，在建项目24 个。
投资建议：公司23 业绩表现亮眼，整体销售稳健、拿地积极、信用良好，当前利润率或接近相对底部，未来有望实现业绩触底回升。基于公司毛利率受行业影响回落，我们调整公司24-25 年归母净利润至74.01 亿元、82.33 亿元（原值为100.59、121. 92 亿元），预计26 年归母净利91.51 亿元，对应PE 分别为11.52X、10.36X、9.32X，维持“买入”评级。
风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险