事件：2024 年3 月18 日，招商蛇口发布2023 年年报，2023 年公司实现营收1750.1 亿元，同比下降4.4%；归母净利润63.2 亿元，同比增长48.2%，业绩符合预期；经营性净现金流314.3 亿元，同比增长41.75%；基本每股收益0.65 元/股，公司预计分红28.99 亿元，占归母净利润45.88%，即每10 股派发现金红利3.20 元；毛利率和净利率分别为15.89%和5.20%，其中开发业务毛利率17.08%。
营收同比微降，归母净利润同比高增，计提、结转、降本三大因素助力业绩行稳致远：2023 年公司开发结转面积845 万方，同比-2.21%，实现营收1750亿元，较2022 年同比减少4.4%。公司利润总额同比下降11.56%。公司之所以能够在营收下降的情况下实现归母净利润的逆势高速提升，主要由于1） 计提减值损失减少—2023 年公司资产减值损失同比-54.9%，信用减值损失同比-90.0%，二者合计较2022 年同比减少62.6%；2）结转项目权益比例提升—2023年在公司净利润较22 年同期微增0.09%的基础上，少数股东损益同比大幅减少20.47 亿元至27.87 亿元，占净利润比例较22 年同期下降22.5 pct，仅为30.60%。
坚持投资聚焦，销售增加为业绩持续增长保驾护航。根据公司公告，截至2023 年12 月31 日，公司全年签约销售面积1223.41 万平方米、销售金额2936.4 亿元。根据克而瑞数据，公司2023 年销售额排名第5 位，较去年同期上升1 位，在行业波动中呈现出较强的稳定性。公司销售聚焦高能级城市，“强心30 城”签约销售额占比高达91%，其中核心“6+10 城”占比 77%，聚焦成效显著。全年获取55 宗地块，总计容建面约590 万方，总地价约1134 亿元，其中一线城市投资额占比51%。核心区域的优质土储和稳步提升的销售规模为公司未来业绩的增长打下坚实基础。
投资建议：公司作为具有低融资成本优势的央企，20-23 年紧抓窗口期，积极拓展核心城市土储优势，计提减值轻装再出发，定增落地增长动能充足。我们预测公司2024-2026 年营业收入达1928.43 亿元/1980.41 亿元/2016.75 亿元，24-26 年PB 倍数为0.7/0.6/0.6。随着融资政策宽松、土储结构优化以及未来销售的企稳回升，我们认为公司在开发能力、土储质量和运营能力方面的优势将凸显，维持“推荐”评级。
风险提示：市场竞争上升风险；市场需求端变化不及预期风险；资产减值超预期风险；政策变动风险。