事件：公司近期发布2023 年年报，全年实现营业收入156.3 亿元，同比+20.0%；实现归母净利润7.4 亿元，同比+24.0%；扣非归母净利润6.60 亿元，同比+32.1%。
物管业务规模稳步提升，资管业务显著修复。公司23 年营收同比增长20%，归母净利同比提升24%，利润端增速高于营收端，主要原因或为23 年实际所得税下降，以及22 年减免租金低基数效应的影响。分业务板块，物管、资管营收分别为147.6 亿元(+18%)、7.0 亿元(+50%)。物管业务，基础物管/平台/专业增值收入分别增长20.4%/1.4%/10.2%。 基础服务规模稳健提升，期末公司在管面积同比增长10.8%至3.45 亿方。住宅/非住业态毛利率分别下降1.2pct/1.0pct，但平台/专业增值毛利率提升了2.5pct/1.5pct，未来物管业务盈利能力仍有提升空间。资管业务，商业运营/持有物业收入同比增长139%/25%，毛利率提升14.5pct/9.4pct，得益于商业运营面积扩大、疫情后持有型物业收入回暖、 22 年减租的结束。
非住宅业态优势巩固。从业态分布看，非住宅业态的在管面积/收入占基础物管比例分别为61.9%/ 71.9%，新签年度合同额同比增长28.7%至34.6 亿元，占比85.6%（22 年为81.1%）。此外，公司在金融、高校业态新签年度合同额同比增长67%/31%，同时深度参与城市服务，非住宅业态优势进一步巩固。
关联方持续支持，同时市场拓展加大发力。23 年末公司3.45 亿方的在管面积中，约35%来自于控股股东招商蛇口，关联方的稳定业务支持是公司相对于同行的优势，预计后续能为公司持续提供优质物业项目资源。此外，公司在市场拓展中加大发力。23 年第三方项目新签年度合同金额35.4 亿元(+27.4%)。公司在深圳、广东、江苏、上海和四川的营业收入位列前五名，有效提升优势区域项目密度；深化“总对总”开拓，深入阿里等价值客户战略布局协同；落地7 家合资公司。
维持买入评级，调整目标价至11.31 元。根据年报经营情况，我们调整了对公司在管面积和各项业务收入及毛利率预测值，上调了公司费用率的预测，调整后24-26 年EPS 为0.87/1.16/1.56 元（原预测24-25 年为1.07/1.30 元）。可比公司24 年PE 为12x，公司关联方支持稳定，外拓能力较强，预计25 年业绩增速高于可比公司，给予10%估值溢价，对应24 年13 倍估值，对应目标价11.31 元。
风险提示 公司利润率修复低于预期。外拓存在不确定性。