西南证券:招商蛇口(001979)坚持核心城市深耕 资产运营稳步拓展

西南证券:招商蛇口(001979)预计2024-2026 年公司归母净利润复合增速为14.3%。考虑公司销售表现较为稳健,土储充足且结构优质,维持“持有”评级。

归母净利润同比高增,融资成本优化。2023 年营业收入 1750.1 亿元,同比下降4.4%;归母净利润63.2 亿元,同比增长48.2%,主要因为:1)投资收益同比增加3.4亿元至14.7 亿元,扣除非经常性损益的归母净利润同比下降5.4%至13.9 亿元;2)少数股东损益占比同比下降22.5 个百分点至30.6%。全年毛利率同比下降3.4个百分点至15.9%。期末合同负债1615.3亿元,同比增长11.5%。

期末剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。全年综合资金成本3.47%,较年初降低42BP。

销售稳定增长,坚持核心城市深耕。2023 年公司实现签约销售面积1223.4 万平方米,同比增加2.5%;对应销售金额2936.4 亿元,同比增加0.4%。全口径签约金额排名提升一位至行业第五,上海、苏州、合肥、长沙等13 个城市均进入当地流量销售金额排名前五,城市深耕成效进一步凸显。同时,全年拿地55宗,总计容建面约590 万平方米,总地价约1134 亿元,其中在“强心30 城”投资金额占比达99%,在“核心6+10 城”投资金额占比达88%,进一步聚焦北上深及杭州、苏州、厦门等重点城市。

多元业务协同发展,资产运营及城市服务经营稳健。2023 年公司全口径资产运营收入66.9 亿元,EBITDA33 亿元,其中EBITDA 同比上年增长0.5%。公司商业在营项目38 个,总经营建筑面积约216 万平方米;在建及筹开项目44 个,总经营建筑面积约309 万平方米;写字楼在营项目32 个,经营建面128 万方,在建及筹开项目10 个,总建筑面积81 万方;产业园在营项目30 个,经营建面226 万方;长租公寓项目共45 个,经营建面115 万方;酒店在营项目18 个,经营建面55 万方。城市服务方面,物管面积3.5 亿平方米,新签年度合同额40.4亿元。

盈利预测与投资建议。预计2024-2026 年公司归母净利润复合增速为14.3%。考虑公司销售表现较为稳健,土储充足且结构优质,维持“持有”评级。

风险提示:竣工交付不及预期、销售及回款不及预期、政策调控等风险。

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