东吴证券：招商蛇口(001979)我们根据公司2023 年年报情况，小幅下调其2024/2025 年归母净利润至93.6/115.5 亿元（前值为100.2/140.5 亿元），2026 年归母净利润为135.3 亿元，对应EPS 为1.03/1.27/1.49 元，对应PE 分别为9.2X/7.5X/6.4X。公司作为地产龙头央企，销售稳健富有韧性、跻身行业前五，投资聚焦高能级城市，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。
投资要点
事件：公司发布2023 年年报。2023 年公司实现营收1750.1 亿元，同比下降4.4%；归母净利润63.2 亿元，同比增长48.2%，业绩符合预期。
营收同比略有下降，归母净利润恢复增长。2023 年公司营收略有下滑，但归母净利润同比增长48.2%，原因主要有：1）计提资产减值损失、信用减值损失同比减少62.6%；2）结转项目权益比例提升，2023 年少数股东损益占净利润比重为30.6%，较2022 年的53.1%大幅下降；3）融资成本下降，公司2023 年财务费用同比减少53.5%。
销售跻身行业前五，坚持核心城市深耕策略。截至2023 年12 月31 日，公司全年签约销售面积1223.4 万平、销售金额2936.4 亿元。根据克而瑞数据，公司2023 年销售额排名第5 位，同比上升1 位，在行业波动中呈现出较强的稳定性。公司销售聚焦高能级城市，“强心 30 城”签约销售额占比高达 91%。此外，公司在全国13 个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1。
投资聚焦高能级城市，一线城市投资额达51%。截至2023 年12 月31日，公司全年获取55 宗地块，总计容建面590 万平，总地价1134 亿元。公司全年权益拿地金额占比75.9%、较2022 年增加16.2pct，投资强度38.9%，较2022 年的43.6%略有下降，但在TOP20 房企中仍处前列。从拿地布局看，在“强心 30 城”、“核心 6+10 城”的投资金额占比分别达99%、88%，在一线城市的投资占公司全部投资额的51%。优质的土储有助于公司未来销售稳健增长。
融资成本进一步下降，高比例分红回馈股东。公司紧抓LPR 下行的市场窗口，充分发挥信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，全年综合资金成本3.5%，较年初降低42BP，处于行业绝对低位，融资优势明显。此外，公司上市以来始终保持高分红，2015-2022 年年均分红率达40.8%，此次公司拟每10 股派发现金红利3.2 元(含税)，现金分红比例进一步提升至45.9%，充分体现公司在兼顾业绩增长及高质量可持续发展的同时，持续提升股东回报。
盈利预测与投资评级：我们根据公司2023 年年报情况，小幅下调其2024/2025 年归母净利润至93.6/115.5 亿元（前值为100.2/140.5 亿元），2026 年归母净利润为135.3 亿元，对应EPS 为1.03/1.27/1.49 元，对应PE 分别为9.2X/7.5X/6.4X。公司作为地产龙头央企，销售稳健富有韧性、跻身行业前五，投资聚焦高能级城市，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。
风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期