国金证券:招商蛇口(001979)业绩增长投销稳健 分红提升回报股东

国金证券:招商蛇口(001979)公司销售规模维持增长,投资布局聚焦深耕,2024 年优质项目逐步结转,业绩有望持续回升。考虑当前房地产市场承压,我们小幅下调公司2023/2025 年归母净利润至91.1 和118.1 亿元(原为107.3/140.8 亿元),新增2026 年归母净利润预测143.5 亿元,同比增速分别为44.2%、29.6%和21.6%。公司股票现价对应PE 估值为9.5/7.3/6.0 倍,维持“买入”评级。

2024 年3 月18 日招商蛇口发布2023 年年度报告,全年实现营业收入1750.1 亿元,同比-4.37%;实现归母净利润63.19 亿元,同比+48.20%;基本每股收益0.65 元,每股现金分红0.32 元,分红比例45.88%,股息率约3.36%。

归母净利润高增,主因减值减少&权益比例提升:2023 年公司开发结转面积845 万方,同比-2.21%,导致营收规模下滑。同期利润总额、净利润分别同比-11.56%和+0.09%,而归母净利润同比逆势+48.20%,主要由于:①公司当年计提资产&信用减值损失24.18亿元,较2022 年少计提40.41 亿元;②公司当年结转项目权益比例提升,少数股东损益27.87 亿元,较2022 年减少20.47 亿元。

销售规模逆势微增,重点城市优质巩固:2023 年公司销售金额2936亿元,同比+0.4%(TOP10 房企平均同比-13%),稳居行业前五。从区域看,公司“强心30 城”销售贡献占比91%,“核心6+10 城”占比77%。在全国13 个城市进入当地销售榜TOP5,其中上海、苏州、合肥、长沙和南通五城居TOP1,持续巩固优势。

投资坚持聚焦深耕,资源投放强心城市:2023 年公司获取55 宗地块,总建面590 万方,同比基本持平,总地价1134 亿元,同比+6.9%,权益地价867 亿元,同比+28.9%,权益比0.76,较2022 年提升13pct。在“强心30 城”和“核心6+10 城”的投资金额占比分别为99%和88%,其中一线城市投资占总投51%,单城投放额达46亿元。新增项目运转高效,55 个新增项目中有29 个实现当年拿地当年开盘,贡献销售金额340 亿元。

财务结构安全稳健,“三道红线”始终居绿档:截至2023 年末,公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比1.28。全年公开市场融资324.3 亿元,票面利率为行业同期最低;全年平均融资成本3.47%,较2022 年降低42BP。

公司销售规模维持增长,投资布局聚焦深耕,2024 年优质项目逐步结转,业绩有望持续回升。考虑当前房地产市场承压,我们小幅下调公司2023/2025 年归母净利润至91.1 和118.1 亿元(原为107.3/140.8 亿元),新增2026 年归母净利润预测143.5 亿元,同比增速分别为44.2%、29.6%和21.6%。公司股票现价对应PE 估值为9.5/7.3/6.0 倍,维持“买入”评级。

政策落地不及预期;房地产市场销售持续低迷;竣工不及预期。

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