国泰君安：保利发展(600048)鉴于当前供给端和需求端政策同时发力，公司也在聚焦核心城市换仓，维持 2023~2025 年EPS 分别为1.01/1.09/1.24 元，维持增持评级，维持目标价20.66 元。
本报告导读：
前2 月公司销售金额降幅达到44%，整体房地产市场还有待企稳；因销售端未企稳土地投资偏谨慎，但拿地权益比维持高位。
投资要点：
维持增持评级。鉴于当前供给端和需求端政策同时发力，公司也在聚焦核心城市换仓，维持 2023~2025 年EPS 分别为1.01/1.09/1.24 元，维持增持评级，维持目标价20.66 元。
前2 月公司销售金额降幅达到44%，整体市场还有待企稳。2024 年2 月，由于春节因素，公司销售降幅环比继续扩大，分别实现签约面积和签约金额 95 万方、156.2 亿元，分别同比减少53.4%、54.4%。
整体来看1~2 月，公司实现签约面积 214 万平米，同比减少44.9%，实现签约金额359.5 亿元，同比减少43.7%。鉴于百强房企各梯队销售门槛均降至近年最低水平，预计后续供给端和需求端政策还将继续发力。
因销售端未企稳土地投资偏谨慎，但拿地权益比维持高位。2024 年1~2 月，公司在天津、西安、太原三地获取3 块项目，拿地金额37 亿元，同比减少68%，拿地面积50 万方，同比增加2%，拿地均价仅为7512 元/平。前2 月土地投资强度仅为10%，虽然开年为拿地淡季，但整体来看拿地偏谨慎。公司拿地权益比却在高位，目前达到90%。
未来两年现金分红率翻倍，股息率上升至4.7%左右。公司 2024 年度至 2025 年度现金分红率从过去的不低于20%提升至不低于40%，预计2024 年股息率将提升至4.7%左右。
风险提示：销售去化下行；存货跌价损失计提大幅增加。