光大证券：保利发展(600048)考虑公司销售额下降，利润率承压以及销售减值压力提升等因素，我们下调公司23-25 年EPS 预测分别为1.01 元（下调36.4%）、1.09元（下调36.8%）、1.30 元（下调32.0%），当前股价对应23-25 年PE 估值为8.6 倍、8.0 倍、6.7 倍，公司销售稳健，核心土储充裕，看好公司作为行业龙头的未来发展空间，维持“买入”评级。
事件：公司发布《2023 年度业绩快报》及《2023-2025 年股东回报规划》。
点评：利润率延续下滑趋势，慷慨分红保障股东投资回报，综合实力保持稳健。
利润率延续下滑，分红比例逆势提升：2023 年，公司预计实现营收3471.5 亿元，同比增长23.5%，主要因年内交付规模增长；预计归母净利润为120.4 亿元，同比减少34.4%，营业利润率为7.0%，同比降低5.3pct，归母净利率为3.5%，同比降低3.1pct，公司利润下滑主要因结转项目的毛利率持续下降，同时根据销售市场行情充分计提资产减值准备。由于22 年以来市场销售去化周期拉长，商品房销售价格具有一定下行压力，预计公司前期低毛利项目销售与结算进度或放缓，短期利润率或仍将承压，但23 年积极计提减值将加速利润率拐点的到来。
分红比例逆势提升，股息率相对可观：据公司最新的《2023-2025 年股东回报规划》，公司计划2023-2025 年现金分红占当年归母净利润的比例均不低于40%，与公司2022 年12 月30 日发布的股东回报规划相比，最新设定的2023 年股利支付率下限从25%提升至40%，2024-2025 年股利支付率下限从20%提升至40%，分红政策更加慷慨，有效保障了股东分红收益规模，亦展现了公司充沛的现金流与经营实力。以2024 年1 月22 日收盘价计算，我们预计公司2023-2025年股息率分别为4.7%、5.0%、6.0%，股息率相对可观。
销售短期波动，长期表现稳健：2023 年12 月，公司实现销售额227.3 亿元，同比下降60.3%，单月销售数据下滑幅度较大或与公司推货及客户认购节奏有关；2023 年全年，公司实现销售额4222.4 亿元，同比减少7.7%，位于克而瑞销售额排行榜首位，占全国商品房销售额的3.6%，同比提升0.19pct，表现稳健。
拿地强度稳中有进，积极调仓高能级城市：2023 年全年，新增土储总价1631.9亿元，拿地销售比为38.6%，拿地强度同比提升3.4pct；具体来看，公司于一线城市投资额占比35.2%，于15 个核心二线城市投资额占比约39.8%，新增核心土储充裕，充分实现土储调仓到高能级城市，销售基本盘更加稳固。
盈利预测、估值与评级：考虑公司销售额下降，利润率承压以及销售减值压力提升等因素，我们下调公司23-25 年EPS 预测分别为1.01 元（下调36.4%）、1.09元（下调36.8%）、1.30 元（下调32.0%），当前股价对应23-25 年PE 估值为8.6 倍、8.0 倍、6.7 倍，公司销售稳健，核心土储充裕，看好公司作为行业龙头的未来发展空间，维持“买入”评级。
风险提示：销售、拿地不及预期，项目交付不及预期，行业下行超预期等风险。