开源证券：保利发展(600048)经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级保利发展发布2023 年11 月销售简报。公司单月销售降幅收窄，行业龙头地位稳固，投资拿地积极，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化，看好公司未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计2023-2025 年公司归母净利润分别为237.4、284.2、325.3 亿元，EPS 分别为1.98、2.37、2.72 元，当前股价对应PE 估值分别为5.0、4.2、3.6 倍，维持“买入”评级。
单月销售数据同比仍降，销售龙头地位稳固
2023 年11 月，公司实现签约面积159.46 万平方米，同比下降29.57%；实现签约金额312.37 亿元，同比下降15.61%（10 月同比下降23.02%），环比下降5.7%。
2023 年1-11 月，公司实现签约面积2257.59 万平方米，同比下降6.25%；实现签约金额3995.04 亿元，同比下降0.16%，持续保持克而瑞销售榜首位置，行业龙头地位稳固；实现销售均价17696 元/平米，同比增长6.5%。
单月新增拿地5 宗，拿地权益比保持高位
公司11 月在成都、苏州、福州等核心二线城市拿地5 宗，总建面63.3 万方，对应土地款113.6 亿元，拿地金额权益比88.9%。公司1-11 月拿地总建面805.2 万方，对应总土地款1302.2 亿元，分别同比下降15.8%和10.9%，拿地金额权益比83.3%，拿地强度32.6%，其中在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为30%、65%、5%，拿地价格/销售价格达0.91，土储结构持续优化。
负债结构优化，融资渠道畅通
截至三季度末，公司在手资金保持平稳，2023 年前三季度销售回笼3334 亿元，回笼率为99%；三季度末货币资金余额1426.72 亿元，环比二季度末小幅下降4.0%；资产负债率为76.76%，较年初下降1.35 个百分点。11 月公司两期共100亿元中期票据获准注册，融资渠道保持畅通。
风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。