申万宏源研究：保利发展(600048)实控人增持、公司回购，充分彰显发展信心，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。我们维持公司23-25 年归母净利润预测为193、204、225 亿元，现价对应23/24PE 为6.0/5.6倍；中长期看行业供给侧改革下公司可充分享受格局优化带来的红利，继续维持目标价为25.0 元/股，维持“买入”评级。
实控人增持、叠加公司回购，彰显公司发展信心。公司发布公告，实控人保利集团计划未来12 个月内增持公司股份，增持金额2.5~5 亿元，增持价格不超过15.19 元/股，若按照15.19 元/股测算，增持股份0.16~0.33 亿股，占总股本0.14%~0.27%；同时，公司拟未来3 月内回购公司股份，回购总额10~20 亿元，回购价格不超过15.19 元/股，若按照15.19元/股测算，回购股份0.65~1.31 亿股，占总股本0.55%~1.10%；此外控股股东、实控、董事、监事、高管及泰康保险未来6 月内不存在减持计划。本次增持是保利历史上第5 次实控人保利集团发布增持计划， 前四次公布时点分别为2008/9/9、2014/2/25、2015/8/27、2021/8/4，且前四次增持计划均不超过2%、增持计划发布后均形成公司股价的阶段底部。本次实控人增持、叠加公司回购，充分彰显公司发展信心。
23M1-11 销售稳居行业第一，拿地销售额比33%、持续聚焦核心城市。公司公告，2023年11 月，公司实现销售面积159.5 万平，同比-29.6%；销售金额312.4 亿元，同比-15.6%；2023 年1-11 月，公司销售面积2257.6 万平，同比-6.2%；销售金额3995.0 亿元，同比-0.2%。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性。根据克而瑞数据，公司2023年1-11 月销售额全国排名稳居行业第一位，较2022 年末继续提升1 名。公司23 年1-11月累计拿地金额1302 亿元，同比-10.9%；拿地面积774 万方，同比-19.7%；拿地销售金额比为33%、拿地销售面积比为34%，分别较去年同期下降4pct、6pct。截至2023Q3末，公司待开发面积5,855 万平、在建面积11,579 万平，土储规模充沛。
三条红线稳居绿档，现金回笼充沛，融资优势明显。公司公告，2023Q3 末，公司实现现金回笼3,334 亿元，同比+13.4%；回笼率99%，同比+7pct；货币资金1,427 亿元，同比-19.2%。至2023Q3 末，公司剔预资产负债率为66.3%、净负债率61.4%、现金短债比2.1 倍，三条红线稳居绿档。此外，公司公告2023 年度非公开发行A 股股票预案，拟非公开发行股票数量不超过8.19 亿股，募集资金总额不超过125 亿元，目前已获证监会同意注册批复。
投资分析意见：实控人增持、公司回购，充分彰显发展信心，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。我们维持公司23-25 年归母净利润预测为193、204、225 亿元，现价对应23/24PE 为6.0/5.6倍；中长期看行业供给侧改革下公司可充分享受格局优化带来的红利，继续维持目标价为25.0 元/股，维持“买入”评级。
风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。