信达证券：保利发展(600048)公司保持拿地节奏，未来有望受益于供给端分化实现销售持续增加，保持行业龙头领先地位。因此我们预计公司2023-2025 年EPS为1.77/2.11/2.49 元/股，12 月11 日股价对应2023-2025年PE估值分别为5.44/4.55/ 3.85 倍，维持“买入”评级。
公司大手笔增持彰显信心，板块底部区域已现。公司于2023年12月11日晚发布公告，公司拟以集中竞价交易方式回购公司股份，回购金额不低于10 亿元，不超过20 亿元，回购价格不超过15.19 元/股，且董监高及持股5%以上股东泰康人寿保险在未来6 个月内无减持公司股份计划。同时公司实际控制人保利集团计划在未来12 个月内，通过集中竞价交易方式增持公司股份，增持金额不低于2.5 亿元，不超过5 亿元，增持价格不超过15.19 元/股。历史上看，公司上市以来此前有过4 次实控人增持计划，且每次增持时点均为公司及行业的底部区域，此前4 次增持计划发布后，公司股价收益率平均在一周、一个月和三个月内分别为7.8%、15.7%和19.1%，超额收益率分别为6.6%、17.4%和16.6%，而与此同时申万房地产指数也同步保持正增长，我们认为本次公司增持和回购一方面彰显了实控人对于公司的信心和未来发展前景的看好，另一方面也充分反映当前公司和行业股价或已处于底部区域，后续进一步下跌的风险较小。
销售强于行业平均水平，预计全年持平或微增。公司今年1-11 月实现销售金额3995.0 亿，同比下降0.2%；实现销售面积2257.6 万平，同比下降6.3%，虽然公司销售数据同比下滑，但明显强于百强及其他头部房企，根据克而瑞数据，1-11 月全国百强房企销售平均同比下滑29.4%，TOP5 房企平均同比下滑8.0%，TOP6-10 房企下滑13.25%，公司销售仍强于行业平均水平，销售的下行一方面更多在于市场因素，11 月份地产销售仍在继续下行，另一方面在于推货规模未有明显提升，而在市场下行的情况下，需要加推更多优质货源才能保持销售的进一步增长，不过考虑到公司今年以来补货相对积极，且当前公司推货及布局更为聚焦，叠加12 月年底收官，我们预计公司将加大推货力度，全年销售规模有望较去年持平，甚至保持微增。
聚焦核心城市核心区域。拿地方面，公司今年1-11 月新增83 个项目，共计计容建面805 万方，同比下降16.8%，对应总地价1302 亿，同比下降11.8%，前11 个月拿地金额占销售金额比重达到32.6%，拿地保持动态平衡，虽然规模略有下降，但公司拿地平均地价达到16171.6 元/平，同比去年增长6.0%，彰显公司拿地城市能级有所提升抑或获取地块更加聚焦核心区域，当前地产市场分化明显，核心城市及核心区域的货值仍然能够保持较快的去化水平，而公司能够持续在这些区域补货的能力也将是公司维持规模甚至未来进一步保持规模提升的重要动力。
盈利预测与投资评级：公司保持拿地节奏，未来有望受益于供给端分化实现销售持续增加，保持行业龙头领先地位。因此我们预计公司2023-2025 年EPS为1.77/2.11/2.49 元/股，12 月11 日股价对应2023-2025年PE估值分别为5.44/4.55/ 3.85 倍，维持“买入”评级。
风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期，定增发行不及预期。公司房地产销售不及预期。