单月销售金额增速转正，消费基础设施REIT获批，维持“买入”评级
万科发布2023年11月经营简报，公司单月销售金额同比增速转正，投资拿地同比增强，消费基础设施REIT获批盘活商业存量资产，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元，EPS分别为2.33、2.69、2.87元，当前股价对应PE估值分别为4.7、4.0、3.8倍，维持“买入”评级。
单月销售金同比增速转正，未结资源充足
公司11月实现合同销售面积190.8万方，合同销售金额307.0亿元，同比分别下降8.0%、增长0.9%（10月分别增长0.6%、下降0.8%），环比分别下降4.6%、3.6%。1-11月公司累计实现合同销售面积2209.2万方，合同销售金额3431.4亿元，分别同比下降5.7%、9.0%，销售金额仍保持行业第二排名。公司单月销售金额增速同比转正，截至9月末公司已售未结金额约4617亿元，充足未结资源助力未来业绩保持稳健。
投资力度同比增强，单月新增2宗开发地块
公司11月在三亚和昆明新增2宗开发地块，总建筑面积26.8万方，总地价30.1亿元。1-11月公司累计获取40宗开发项目，对应累计拿地建筑面积569.3万方，累计拿地金额829.7亿元，分别同比下降3.0%和增长14.9%，拿地权益比63.9%，拿地强度26.6%（2022年同期为20.8%），投资力度明显增强。公司投资聚焦于高能级城市，1-11月一二线城市拿地金额占比95.6%。
消费基础设施REIT获批，商业不动产存量项目盘活
根据公司公告11月26日，中金印力消费REIT获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施REITs之一，如成功发行，将有助于盘活印力集团商业不动产存量项目，打通公司重资产商业的退出路径。中金印力消费REIT目标基础设施资产为杭州西溪印象城，是杭州城西单体总建面最大的TOD购物中心，2022年总营业额超35亿元，截至6月30日出租率达到99.2%，估值39.59亿元。
风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。