中信建投房地产24年展望:信用修复与三大工程将共同推动市场修复筑底

中信建投发布研究报告称,2023年以来行业需求及融资端政策持续发力,房企信用修复在2024年也有望提速,促进需求企稳回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施在内的三大重点工程建设,成为构建房地产新发展模式的抓手、助力市场修复筑底。考虑城中村改造与保障房建设带来的增量,预计2024年全国商品房销售面积、地产开发投资、新开工面积、竣工面积的增速分别为-4.9%/-7.6%/-10.0%/+4.0%。中长期来看,我国住宅年需求中枢约9亿平。此外,三大工程有望为物管行业带来559亿元/年的增量。投资建议投资人聚焦需求修复和城中村改造两条主线。

▍中信建投主要观点如下:

信用修复与三大工程将共同推动市场修复筑底。

2023年以来行业需求及融资端政策持续发力,房企信用修复在2024年也有望提速,促进楼市需求回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施在内的三大工程建设,是构建房地产新发展模式的重要抓手,并将在2024年进一步支撑市场需求和投资开工。2024年城中村改造为投资、新开工提供增量,保障房建设为销售、投资、开竣工提供增量。

在信用修复与两大工程的加持下,预计2024年全国商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积的降幅较2023年收窄,分别为-4.9%/-7.6%/-10.0%。保交楼的持续推进也将使竣工面积增长保持在4%左右的水平。

中长期住宅每年新增需求中枢约9亿平,目前已基本接近。

中长期来看,我国城镇化率和核心城市人均居住面积仍有增长空间,人口增长率下降背景下城市间人口流动加速。分别通过需求分拆的视角和人口流动视角对行业需求进行预测,测算得到每年潜在的住宅新增需求为8.2-10.3亿平,中枢约9亿平。

三大工程为物管行业带来新发展机遇。

其中,保障性住房的物管服务业务有望加快发展,城中村改造为物管企业打开新的业务空间,“平急两用”基础设施建设利好具备公建及城市空间服务能力的企业。城中村改造作为保障房与“平急两用”基础设施建设的重要手段,测算其将为物管行业带来559亿元/年的增量,其中基础物管增量约360亿元/年,增值服务增量约199亿元/年。

建议聚焦需求修复和城中村改造两条主线进行投资布局。持续的政策支持下,行业信用有望修复,核心城市的市场将率先复苏。

风险提示

城中村改造的风险在于资金筹措不及预期,土地出让困难,销售持续低迷等:1、销售不及预期:关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负,销售仍在底部区域,未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险;2、资金筹措不及预期:房地产企业信用扩张仍存在阻滞现象,尽管央企及地方国有房企融资能力较强,投入城中村改造的资金规模仍需要跟踪,同时其他渠道包括民间资本的参与,也可能不及预期;3、土地出让不及预期:城中村改造部分采用拆除重建的模式进行,其拆除后的净地出让情况将会影响到地方政府和企业的动力,在当前全国范围土地出让金仍有下滑,需要关注土地市场出让情况。

房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期:1、销售不及预期,关注的重点城市周度销售面积仍处于较低位置,销售仍在底部区域,未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险;2、结转不及预期:施工进度受多重因素影响,施工进度变慢将导致结转不及预期;3、房企信用修复不及预期:部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存,导致行业整体信用修复进度缓慢,影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本,进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

经营服务行业的风险主要在于:1、行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期三个方面:1、物管行业严重依赖线下场景,疫情会造成较为严重的影响;2、伴随物管覆盖率不断提高,行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争,竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降;3施工进缓慢度,进而影响结转进程,或会导致母公司的交付不及预期。4、轻资产模式企业遭遇对手方违约,品牌商誉减值风险。5、代建、C-REITs等成长市场不确定性风险。

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