长江证券：万科A(000002)预计2023-2025 年归母净利润191/180/191亿，增速-15%/-6%/+6%，P/E 为7.5/7.9/7.5X，维持“买入”评级。
事件描述
公司公告，今日盘后第一大股东深铁集团在与金融机构的沟通会上表示：1）将按市场化、法治化方式，承接公司在深圳的部分城更项目，帮助公司盘活大宗资产，注入新的流动性，交易金额预计超100 亿元；2）深铁集团正积极准备，择机购买公司在公开市场发行的债券。
事件评论
深国资与深铁集团鼎力支持，公司短期债务压力无忧。今日盘后，深国资、深铁集团与万科通过线上会议方式，与金融机构交流近况。深国资表示，万科具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险，是深圳国资体系重要成员。如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。此外，大股东深铁集团表示：1）将按市场化、法治化方式，承接公司在深圳的部分城更项目，帮助公司盘活大宗资产，注入新的流动性，交易金额预计超100 亿元；2）深铁集团正积极准备，择机购买公司在公开市场发行的债券。深国资的积极表态、深铁集团计划的流动性支持，预计将帮助公司盘活资产，缓解资金压力，并在资本市场给予万科强有力的信用背书。
销售处于行业一梯队，投资聚焦高能级城市。2023 年前10 月公司销售额3124 亿（-9.9%），销售面积2018 万方（-5.5%），销售均价15480 元/平（-4.7%），行业排名TOP2，销售处于行业一梯队。拿地角度，年初以来公司积极在上海、杭州、南京等核心城市斩获项目，前10 月全口径拿地额799.5 亿元，拿地面积542.5 万方，楼面价14738 元/平，权益比例（建面口径）62.5%，金额与面积维度的拿地强度分别为25.6%、26.9%，投资力度在头部房企中处于中等偏低水平，投资力度仍待加强。2023 年前三季度公司新开工量1647.4 万方（+29.0%），竣工面积1891.7 万方（-19.5%），分别完成全年计划量（新开工同比-12.9%、竣工同比-17.2%）的98.5%、58.6%。截至2023Q3 公司未竣工土储10411 万方（在建6966+待建3445 万方），同比下降19.9%，公司前端投资及开工、中端库存、后端竣工量均呈现一定的收敛态势，核心城市的补货力度仍待加强。
投资建议：1）深国资重申万科是深国资重要成员，明确表态支持万科发展，包括承诺不减持、承接项目或盘活资产（预计超100 亿）、买入债券等手段，深国资与深铁集团的积极表态与鼎力支持，可打消资本市场短期的极端风险；2）公司相对保守的经营导向在动荡环境下是中性的，中长期而言公司在信用和效率层面的内生能力相对突出，开发业务头部地位仍相对稳固；3）公司财务相对稳健，坚守安全底线，经营性现金流连续14 年为正；4）虽开发类业务持续缩表，但持有类业务本身可提供增信支持和安全边际，第二曲线稳步增长，提供稳定现金流助力穿越周期。预计2023-2025 年归母净利润191/180/191亿，增速-15%/-6%/+6%，P/E 为7.5/7.9/7.5X，维持“买入”评级。
风险提示
1、市场销售延续弱势，公司销售不及预期；
2、毛利率承压、投资收益下滑、计提减值等因素导致业绩不及预期。