销售金额降幅收窄，获大股东深铁集团坚定支持，维持“买入”评级
万科发布2023 年10 月经营简报，公司销售金额累计降幅持续收窄，投资拿地同比增强，坚持“开发经营服务”并重的发展战略，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025 年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8 亿元，EPS 分别为2.33、2.69、2.87元，当前股价对应PE 估值分别为5.0、4.3、4.0 倍，维持“买入”评级。
销售金额同比降幅持续收窄，充足未结资源保障未来业绩
公司10 月实现合同销售面积200 万方，合同销售金额318.3 亿元，同比分别增长0.6%、下降0.8%（9 月分别下降14.7%、7.8%），环比分别增长3.2%、下降0.6%。1-10 月累计实现合同销售面积2018.4 万方，合同销售金额3124.4 亿元，分别同比下降5.5%、9.9%，销售金额仍保持行业第二排名。公司在“金九银十”窗口期逐渐发力，销售数据明显改善。截至9 月末公司已售未结金额约4617 亿元，充足未结资源助力未来业绩保持稳健。
投资力度同比增强，单月新增1 宗开发地块
公司10 月在合肥新增1 宗开发地块，总建筑面积4.7 万方，总地价6.6 亿元。1-10月公司累计获取38 宗开发项目，对应累计拿地建筑面积542.5 万方，累计拿地金额799.5 亿元，分别同比增长4.3%和26.3%，拿地权益比63.1%，拿地强度25.6%（2022 年同期为18.3%），投资力度明显增强。公司投资聚焦于高能级城市，1-10月一二线城市拿地金额占比95.5%。
大股东深铁集团力挺，计划出资百亿盘活旧改项目
根据公司公告，大股东深铁集团坚定看好公司的发展前景，从未制定过任何减持公司股份的计划，承诺将按照市场化、法治化方式，承接公司在深圳的部分城市更新项目，帮助公司盘活资产，交易金额预计超100 亿元。同时深铁集团正在积极准备，择机购买公司在公开市场发行的债券。
风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。