海通证券：保利发展(600048)维持“优于大市”评级。考虑到公司各项业务扎实稳健，把握融资红利期并获批定增方案，未来将有助于公司提升盈利能力，扩大市场份额，为公司持续发展奠定良好基础。我们给予公司2023 年EPS 为人民币1.81元，10-12 倍PE 估值，对应市值区间为2165-2598 亿元，对应合理价值区间为每股18.08-21.70 元。风险提示：市场修复不及预期。
事件：公司公告2023 年三季报
营收利润实现双增。2023 年1-9 月，公司实现营业收1925.06 亿元，同比+23.10%；归属于上市公司股东的净利润132.93 亿元，同比+1.33%；毛利率为19.39%，较2022 年同期下降5.09 个百分点。2023 年前三季度，公司实现销售回笼3334 亿元，回笼率为99%；期末货币资金余额1426.72 亿元。
截至2023 年三季度末，公司总资产为14382.18 亿元，较22 年年末下降2.28%，归属于上市公司股东的净资产为2003.92 亿元，较22 年年末增长2.07%。资产负债率为76.76%，较22 年年末下降1.35 个百分点。
投资保持力度，销售规模保持行业第一。2023 年1-9 月，公司实现签约金额3351.53 亿元，同比+4.70%，签约面积1918.59 万平方米，同比-0.10%，销售规模保持行业第一。投资方面，公司继续在核心城市发力，23 年1-9 月新增容积率面积654 万平方米，总获取成本1082 亿元，其中38 个核心城市拓展金额占比99%。2023 年前三季度，公司新开工面积1070 万平方米，同比-38.7%；竣工面积2809 万平方米，同比+21.3%。截至2023 年三季度末，公司共有在建拟建项目729 个，在建面积11579 万平方米，待开发面积5855万平方米。
定增工作有序推进。2022 年12 月30 日，公司披露2023 年度非公开发行A股股票预案，本次发行对象包括保利集团在内的不超过35 名（含35 名）的特定对象，其中，保利集团拟以现金方式拟以现金方式认购本次非公开发行股份金额不低于人民币1 亿元且不超过 10 亿元，发行股票数量不超过81914万股（含81914 万股）。本次非公开发行股票的募集资金总额不超过人民币125 亿元，募资净额将全部用于14 个房地产开发项目及补充流动资金。其中110 亿元将用于建设广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14 个房地产开发项目，有助于公司进一步提升业务布局，为公司持续发展、积极参与市场竞争提供保障。募集资金中15 亿元将用于补充流动资金，进一步优化公司资本结构，促进公司的长期可持续健康发展。2023 年6 月28 日，公司定增事项获得证监会批复同意。我们预计公司后续将有序推进融资工作。
投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司各项业务扎实稳健，把握融资红利期并获批定增方案，未来将有助于公司提升盈利能力，扩大市场份额，为公司持续发展奠定良好基础。我们给予公司2023 年EPS 为人民币1.81元，10-12 倍PE 估值，对应市值区间为2165-2598 亿元，对应合理价值区间为每股18.08-21.70 元。风险提示：市场修复不及预期。