中泰证券：保利发展(600048)公司作为央企地产龙头，前三季度保持稳健的收入增长，业绩受项目结算结构影响，反映了房地产行业周期波动的情况。公司财务稳健，资本结构持续优化，融资渠道畅通，考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素，调整公司2023-2025 年净利润预测至203 亿、224 亿、250 亿（前值203 亿、247 亿、327 亿），对应EPS1.70、1.87、2.09 元/股（前值1.70、2.07、2.73 元/股），维持公司“买入”评级。
10 月27 日晚，保利发展发布2023 年三季报，公司前三季度累计实现营业收入1925.06 亿元，同比+23.10%；归母净利润人民币132.93 亿元，同比+1.33%。单三季度营收555.28 亿，同比+21.63%；归母净利润10.70 亿，同比-52.84%。
增收高于增利源于结算毛利率承压
2023 年前三季度公司实现营业收入1925.06 亿元，归属于上市公司股东的净利润132.93 亿元，同比分别增长23.10%、1.33%。公司收入端的增长主要因房地产开发项目的结算规模增加，公司前三季度竣工面积 2809 万平方米，同比增加21.3%；利润增速不及收入增速主要因毛利率的下行，前三季度公司综合毛利率19.37%，较去年同期的24.48%下降5.11 个百分点，主要因2023年开始结转2021 年左右一些高价限价项目及部分折扣项目拖累，房地产行业下行周期下，项目利润水平确实会出现波动，但随着公司主动调整结构，聚焦核心城市核心区域低溢价拿地，2022 年往后项目端毛利率开始企稳回升，对于未来结算端利润率的修复我们认为可以期待。
销售维持韧性，回款率优秀
2023 年前三季度，公司实现签约金额3351.53 亿元，同比增加4.70%，签约面积1918.59 万平方米，同比减少0.10%。考虑到2023 年前三季度全国商品房销售面积8.48 亿平方米，销售金额8.91 万亿元，分别同比下降6.30%和4.60%，公司的表现明显优于行业。同时，公司前三季度实现销售回笼3334 亿元，回笼率99%，可见公司在实现超越行业销售能力的同时，依旧实现严格的现金流管控，有扎实回款的销售才能体现出当前销售额对于房企的价值。
财务状况稳健，100 亿中票获准注册
公司保持稳健的财务、资金状况。截至9 月底，公司账面货币资金1426 亿，完全覆盖短期借款52.47 亿和一年内到期的非流动负债634.93 亿，同时公司净负债率61.42%保持在合理水平。此外，据10 月31 日公告，公司已收到银行间协会的《接受注册通知书》，同意接受公司中票注册，2 份中票总注册额度为100 亿元。
投资建议：公司作为央企地产龙头，前三季度保持稳健的收入增长，业绩受项目结算结构影响，反映了房地产行业周期波动的情况。公司财务稳健，资本结构持续优化，融资渠道畅通，考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素，调整公司2023-2025 年净利润预测至203 亿、224 亿、250 亿（前值203 亿、247 亿、327 亿），对应EPS1.70、1.87、2.09 元/股（前值1.70、2.07、2.73 元/股），维持公司“买入”评级。
风险提示：毛利率下行超预期，房地产市场销售回暖不及预期。