方正证券：保利发展(600048)公司作为地产龙头央企在过去实现长期稳健的成长，市占率持续提升，2023 年前三季度销售增长明显，虽毛利有所下滑，但随着公司持续聚焦核心城市，优质项目逐步结转，有望提振利润。我们预计公司23-25 年营业收入3141.50、3408.98、3656.61 亿元，归母净利润200.79、216.42、231.29 亿元，对应PE 分别为6.50、6.03、5.64 倍，首次覆盖给予“推荐”评级。
事件：公司发布2023 年第三季度报告，前三季度实现营业收入1925.06亿元，同比+23.10%；归母净利润132.93 亿元，同比+1.33%；每股收益1.11 元/股。
营收高增长，利润同比略有回落。2023 年前三季度，公司实现营业收入1925.06 亿元，同比+23.10%，归母净利润132.93 亿元，同比+1.33%。归母净利润增速低于营收增速的主要原因为三季度低毛利项目结转，前三季度毛利率19.37%，较去年同期-5.12pct，第三季度毛利率14.69%，较去年同期-7.27pct。截至三季度末，公司合同负债4463.82 亿元，同比+8.34%，未来营收存在保障。
销售稳中有增，投资聚焦核心城市。2023 年前三季度，公司实现签约金额3351.53 亿元，同比+4.70%，签约面积1918.59 万平方米，同比-0.10%，公司新增拿地的计容建筑面积为654 万平方米，总获取成本1082 亿元，其中38 个核心城市拓展金额占比99%。
开工保持谨慎，竣工情况良好，土地储备充足。前三季度，公司新开工面积1070 万平方米，同比-38.7%，竣工面积2809 万平方米，同比+21.3%。
截至三季度末，公司共有在建拟建项目729 个，在建面积11579 万平方米，待开发面积5855 万平方米，土地储备仍然充足。
三道红线稳居绿档，货币资金充裕。截至2023 年三季度末，我们计算公司净负债率62.85%，扣除预收账款和合同负债的资产负债率66.27%，现金短债比2.08，三条红线稳居绿档。2023 年前三季度，公司实现销售回笼3334 亿元，回笼率为99%；期末货币资金余额1426.72 亿元，货币资金充裕，后续有望持续补充优质土储项目。
盈利预测与估值：公司作为地产龙头央企在过去实现长期稳健的成长，市占率持续提升，2023 年前三季度销售增长明显，虽毛利有所下滑，但随着公司持续聚焦核心城市，优质项目逐步结转，有望提振利润。我们预计公司23-25 年营业收入3141.50、3408.98、3656.61 亿元，归母净利润200.79、216.42、231.29 亿元，对应PE 分别为6.50、6.03、5.64 倍，首次覆盖给予“推荐”评级。
风险提示：政策落地不及预期；楼市回暖不及预期；公司项目毛利下滑。