民生证券：保利发展(600048)公司作为央企,在融资端不断拓展新的融资渠道，在投资端加大一二线核心城市核心项目的获取，在销售端客户交房信心充足。我们预测2023-2025 年营收分别达2934.18 亿元/3125.65 亿元/3383.43 亿元，同比增长4.4%/6.5%/8.2%；2023-2025 年PE 倍数为6/6/5。维持“推荐”评级。
保利发展（600048.SH）发布2023 年三季报，2023 年前三季度，公司实现营业收入1925.06 亿元，归属于上市公司股东的净利润132.93 亿元，同比分别增长23.10%、1.33%。
营收归母净利同比增长，单季度归母净利同比降幅明显。截至2023 年三季度，公司实现营业收入1925.06 亿元，同比上升23.10%；截至2023 年三季度，公司归母净利132.93 亿元，同比上升1.33%；2023 年三季度单季度归母净利为10.70 亿元，同比下降52.84%，或系三季度集中结算高地价项目所致。随着公司2023 年Q3 和2024 年结算2022 年获取的优质项目，公司的利润水平或将有所提升。
销售金额位列百强房企TOP1，土地拓展更聚焦一二线发展。2023 年前三季度，公司实现签约金额3351.53 亿元，同比增加4.70%，远高于百强房企前三季度销售金额11%的降幅；2023 年前三季度公司累计签约面积1918.59 万平方米，同比减少0.10%，或系公司加大一二线城市投入后，签约房源多为高单价的项目所致。2023 年前三季度公司加快回款速度，实现销售回笼3334 亿元，回笼率为99%，期末货币资金余额1426.72 亿元。截至2023 年三季度，公司新增容积率面积654 万平方米，总获取成本1082 亿元，总新增货值1312 亿元，占据排行榜单第一位，其中38 个核心城市拓展金额占比99%。截至2023 年9月末，公司共有在建拟建项目729 个，在建面积11579 万方，待开发面积5855万方，土储资源充沛。
低成本融资渠道不断拓宽。公司分别于2023 年3 月和5 月共发行30 亿元公司债券，利率分别为3.2%和3.0%；公司分别于2023 年2 月和3 月共发行50 亿元的短期融资券，利率低至2.26%，三季度公司没有新增债券融资，融资成本始终维持低位。。
投资建议：公司作为央企,在融资端不断拓展新的融资渠道，在投资端加大一二线核心城市核心项目的获取，在销售端客户交房信心充足。我们预测2023-2025 年营收分别达2934.18 亿元/3125.65 亿元/3383.43 亿元，同比增长4.4%/6.5%/8.2%；2023-2025 年PE 倍数为6/6/5。维持“推荐”评级。
风险提示：“保交楼”工作滞后；公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期