东莞证券：保利发展(600048)公司坚持普通住宅开发和核心城市深耕，销售持续领跑行业，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，融资成本具备优势，具备安全性与成长性。前三季结算业绩维持正增长，全年业绩值得期待。预计公司2023年基本每股收益1.72元，当前股价对应PE为6.5倍，维持“持有”评级。
近日，保利发展（600048）发布2023年三季报，2023年前三季度，公司实现营业收入1925.06亿元，归属于上市公司股东的净利润132.93亿元，同比分别增长23.10%、1.33%。
2023年前三季业绩同比维持正增长。2023年前三季度，公司实现营业收入1925.06亿元，同比增长23.1%；实现营业利润218.88亿，同比下降10.1%；净利润169.17亿，同比下降10.56%；归母净利润132.93亿元，同比增长1.33%。基本每股收益1.11元。单季度来看，Q3公司实现营业收入555.28亿元，同比增长21.63%；实现归属上市公司股东净利润10.7亿元，同比下降52.84%。
前三季销售继续领跑行业，土储丰富布局区域良好。2023年前三季度，公司实现签约金额3351.53亿元，同比增加4.70%，签约面积1918.59万平方米，同比减少0.10%。前三季度累计销售面积与上年同期相比基本持平，累计销售金额保持正增长，领跑行业。前三季新增容积率面积654万平方米，总获取成本1082亿元，其中38个核心城市拓展金额占比99%，区域布局良好。前三季度，公司新开工面积1070万平方米，同比减少38.7%；竣工面积2809万平方米，同比增加21.3%。截至三季度末，公司共有在建拟建项目729个，在建面积11579万平方米，待开发面积5855万平方米，土储资源丰富。
负债率持续下降，资金安全性良好。2023年前三季度，实现销售回笼3334亿元，回笼率为99%；期末货币资金余额1426.72亿元，为短期借款及一年内到期非流动负债的2倍以上。截至报告期末，公司总资产为14382.18亿元，较上年度末下降2.28%，归属于上市公司股东的净资产为2003.92亿元，较上年末增长2.07%。期末资产负债率为76.76%，较上年度末下降1.35个百分点；扣除预收账款及合同负债后，资产负债率为45.65%，较去年末下降4.36个百分点。
销售毛利率走低，经营性现金流改善明显。三季报显示公司整体销售毛利率为19.37%，相比上年末下降2.62个百分点，相较去年同期下降5.11个百分点，年内结算毛利率持续走低。销售净利润率为8.79%，也较去年末下降0.82个百分点。经营活动产生现金流量净额为68.24亿，较去年同期-298.56亿明显改善。其中销售商品提供劳务收到现金为2466.51亿，较去年同期上升399.48亿。
投资建议：公司坚持普通住宅开发和核心城市深耕，销售持续领跑行业，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，融资成本具备优势，具备安全性与成长性。前三季结算业绩维持正增长，全年业绩值得期待。预计公司2023年基本每股收益1.72元，当前股价对应PE为6.5倍，维持“持有”评级。
风险提示：宏观经济持续向下；楼市优化政策落地及成效低于预期；行业整体基本面持续走差，楼市预期悲观；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。