申万宏源研究：保利发展(600048)我们下调公司23-25 年归母净利润预测为193、204、225亿元（原值为211、228、252 亿元），现价对应23/24PE 为7.0/6.6 倍；中长期看行业供给侧改革下公司可充分享受格局优化带来的红利，继续维持目标价为25.0 元/股，维持“买入”评级。
23 年前三季度营收同比+23%、业绩同比+1%，业绩低于预期。公司发布2023 年三季报，2023Q1-Q3，公司实现营业总收入1,925.5 亿元，同比+23.1%；营业利润218.9 亿元，同比-10.1%；归母净利润132.9 亿元，同比+1.3%（调整后）；基本每股收益1.11元，同比+1.3%（调整后）；单季度看，公司23Q3 营业收入555.3 亿元，同比+21.6%；归母净利润10.7 亿元，同比-52.8%，单季度业绩下滑明显源于公司毛利率有所承压。
2023Q1-Q3 公司实现综合毛利率、净利率分别为19.4%、8.8%，同比分别-5.1pct、-3.3pct，期间费率5.8%，同比-0.8pct。此外，公司投资收益14.0 亿元，同比-45.5%；少数股东损益36.2 亿元，同比-37.5%。截至23Q3 末，公司合同负债（包括预收账款）4,473 亿元，同比+8.3%，有效保障未来结算规模。
23 年前三季度销售额同比+5%、稳居行业第一，拿地聚焦核心城市。公司公告，2023Q1-Q3，公司实现销售金额3,352 亿元，同比+4.7%；销售面积1,919 万平，同比-0.1%。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性。根据克而瑞数据，公司2023年前三季度销售额全国排名稳居行业第一位，较2022 年末继续提升1 名。公司23 年前三季度累计拿地金额1,082 亿元，同比-12.4%；拿地面积654 万方，同比-15.2%；拿地销售金额比为32%、拿地销售面积比为34%，较去年同期均下降6pct；公司在38 个核心城市拓展金额占比99%。截至2023Q3末，公司待开发面积5,855 万平、在建面积11,579万平，土储规模充沛。
三条红线稳居绿档，现金回笼充沛，融资优势明显。公司公告，2023Q3 末，公司实现现金回笼3,334 亿元，同比+13.4%；回笼率99%，同比+7pct；货币资金1,427 亿元，同比-19.2%。至2023Q3 末，公司剔预资产负债率为66.3%、净负债率61.4%、现金短债比2.1 倍，三条红线稳居绿档。此外，公司公告2023 年度非公开发行A 股股票预案，拟非公开发行股票数量不超过8.19 亿股，募集资金总额不超过125 亿元，目前已获证监会同意注册批复。
投资分析意见：行业销售第一，融资优势凸显，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。考虑到公司结算有所放缓、毛利率仍有下行压力，我们下调公司23-25 年归母净利润预测为193、204、225亿元（原值为211、228、252 亿元），现价对应23/24PE 为7.0/6.6 倍；中长期看行业供给侧改革下公司可充分享受格局优化带来的红利，继续维持目标价为25.0 元/股，维持“买入”评级。
风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。