银河证券：保利发展(600048)公司财务稳健，流动性充裕，资金回笼率高；销售金额逆势增长，拿地质量高，第三季度新增项目权益比例高，土储充足。公司作为行业龙头，保持稳健经营的战略。考虑到行业毛利率下行的趋势， 我们预测公司2023-2025 年归母净利润193.14 亿元、221.45 亿元、245.72 亿元，EPS 为1.61 元/股、1.85 元/股、2.05 元/股， 对应PE 为6.96X、6.07X、5.47X，维持“推荐”评级。
事件：公司发布2023 年三季报，2023 年前三季度公司实现收入1925.06 亿元，同比增长23.10%；归母净利润132.93 亿元，同比增长1.33%；基本每股收益1.11 元/股，同比增长1.33%。
业绩实现正增长：2023 年前三季度，公司实现营业收入1925.06 亿元，同比增长23.10%；归母净利润132.93 亿元，同比增长1.33%。归母净利润增速弱于营业收入增速，主要由于1）结算项目毛利率下降，2023 年前三季度公司毛利率19.37%，较去年同期24.48%下降5.11pct；2）2023 年前三季度实现投资净收益14.02 亿元，同比下降45.33%。费用管控上，2023 年前三季度销售费用率、管理费用率分别为2.39%、1.78%， 分别与去年同期基本持平、下降0.16pct，费用管控有成效。
销售金额逆势提升：销售方面， 2023 年前三季度公司实现销售金额3351.53亿元，同比增长4.7%，销售面积1918.59 万方， 同比下降0.1%，对应销售均价17469 元/平米，同比增长4.81%；销售优于行业表现。拿地方面， 2023 年前三季度新增建面654 万方，总地价1082 亿元，对应楼面价16544 元/平米，较去年同期增长3.28%；地销比0.95，投资力度32.28%， 较上半年29.94%的投资力度提升2.35pct，投资力度有所提升。第三季度，公司共新增建面268.73万方，楼面价13880 元/平米权益比例86.36%，权益比例高。拿地质量上，38个核心城市拓展金额占比99%。土储方面，截至2023 年9 月末，公司土储（在建+待开发）建面17434 万方，储备充足。2023 年前三季度，公司新开工1070万方，竣工面积2809 万方，同比分别下降38.7%、增长21.3%。
杠杆维持低位：根据我们的计算，截至2023 年9 月，公司货币资金余额1426.72亿元，现金短债比为2.08，较去年同期提高0.14， 流动性充裕；2023 年前三季度实现销售回笼3334 亿元，回笼率为99%；剔除合同负债后的资产负债率为66.30%，较去年同期下降1.43pct，净负债率为61.42%，较去年同期下降11.6pct，杠杆率下降保持稳健；三道红线维持绿档。
投资建议：公司财务稳健，流动性充裕，资金回笼率高；销售金额逆势增长，拿地质量高，第三季度新增项目权益比例高，土储充足。公司作为行业龙头，保持稳健经营的战略。考虑到行业毛利率下行的趋势， 我们预测公司2023-2025 年归母净利润193.14 亿元、221.45 亿元、245.72 亿元，EPS 为1.61 元/股、1.85 元/股、2.05 元/股， 对应PE 为6.96X、6.07X、5.47X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。