中金公司:保利发展(600048)稳健经营巩固优势 全年销售料稳中有增,下调目标价10%至18.46 元/股

中金公司:保利发展(600048)三季度行业基本面持续低迷,一定程度影响公司项目结算节奏,故我们下调2023 年盈利预测3%至201 亿元,并保持2024 年盈利预测不变,隐含2023 与2024 年同比增速为9.3%和9.9%。当前股价对应6.7/6.1 倍2023/2024 年P/E和0.60/0.56 倍2023/2024 年P/B;此外,下调目标价10%至18.46 元/股,以反映盈利预测调整及投资人近期对板块风偏走弱,对应11.0/10.0 倍2023/2024 年P/E和1.0/0.9 倍2023/2024 年P/B,当前股价有64%上行空间。

1-3Q23 业绩符合预期

公司发布2023 年前三季度业绩:受竣工交付节奏带动,营业收入同比增长23%至1926 亿元,结算税后毛利率同比下降4.2ppt至16.3%(1H23 为18.3%);合联营项目结算较少导致投资收益同比减少11 亿元;受高权益比例项目带动,少数股东损益占比同比降9.3ppt至21.4%,最终归母净利润同比微增1%至133 亿元。

下行周期公司财务端优势持续凸显。公司重视现金流管控,前三季度实现销售回笼3334 亿元,回款率较1H23 边际提升3ppt至99%,带动经营性现金净流入68 亿元(去年同期为-299 亿元);此外,三条红线指标持续优化,扣预负债率/净负债率/现金短债分别为64.7%/61.4%/2.08x。

发展趋势

前三季度围绕聚焦核心城市拓储,四季度或将迎来补货窗口期。公司1-9月累计新增土储金额约1082 亿元,对应金额口径拿地强度较1H23 边际提升2ppt至32%(9M22 为39%),权益比例82%维持较高水平。从空间结构看,新增资源多聚焦于核心城市或区域,其中一、二线城市拿地金额占比83%、长三角与粤港澳大湾区占比43%和32%。同时,公司注重头部城市深耕拓储,期间拿地top5 城市广州、南京、北京、佛山与苏州合计金额占比63%;据中指统计,公司分别在8/15/26 个重点城市拿地市占率超过20%/10%/5%。向前看,伴随4Q23 宅地供应季节性上量,加之部分核心城市陆续取消“限地价-摇号”竞拍机制,我们预计公司基于“量入为出”原则充分发挥自身经营与财务优势,以积极把握拓储补货机遇。

三季度销售阶段性承压,预计全年仍有望实现平稳增长。受推货节奏影响,公司3Q23 签约销售额同比下降11%,拖累前三季累计同比增幅收窄至+5%(1H23 为+13%);考虑到未售资源充裕,我们估计随着4Q23 公司推货上量(往年四季度推盘占比约30%-35%),且新推、滚存维持当前去化水平,全年销售仍有较大可能实现同比正增长。

盈利预测与估值

三季度行业基本面持续低迷,一定程度影响公司项目结算节奏,故我们下调2023 年盈利预测3%至201 亿元,并保持2024 年盈利预测不变,隐含2023 与2024 年同比增速为9.3%和9.9%。当前股价对应6.7/6.1 倍2023/2024 年P/E和0.60/0.56 倍2023/2024 年P/B;此外,下调目标价10%至18.46 元/股,以反映盈利预测调整及投资人近期对板块风偏走弱,对应11.0/10.0 倍2023/2024 年P/E和1.0/0.9 倍2023/2024 年P/B,当前股价有64%上行空间。

风险

政策落地后基本面修复弹性与持续性不及预期;新增土储量、质不及预期。

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