归母净利润实现增长，拿地坚守一二线城市，维持“买入”评级
招商蛇口发布2023 年三季报。公司归母净利润同比增长，销售稳健投资维持一定强度，重组资产完成过户，优质土地储备增加。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升，我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为86.3、115.8 和134.8 亿元，EPS 为1.03、1.39、1.62 元，当前股价对应PE 为10.4、7.8、6.7 倍，维持“买入”评级。
结转项目权益比增加，归母净利润实现增长
公司前三季度实现营业总收入758.29 亿元，同比下降15.26%；实现归母净利润37.69 亿元，同比增长27.45%；基本每股收益0.39 元，加权平均净资产收益率上升1.11 个百分点至3.59%。公司营收下降源于前三季度结转项目减少，归母净利润增长源于结转项目权益比增加，少数股东损益大幅减少。截至2023 年三季度末，公司总资产9635.2 亿元，较年初增长8.69%，仍处于规模扩张进程中。
销售保持增长，拿地权益比维持高位
公司前三季度实现签约销售面积917.64 万平方米，同比增长21.86%；累计实现签约销售金额2263.09 亿元，同比增长12.25%，在克而瑞全口径销售金额榜单排名第五。公司前三季度拿地38 宗，拿地总建面370.54 万方，对应土地总价691.07亿元，分别同比下降37.2%和32.5%，权益拿地金额占比达80.2%，其中一线和二线城市拿地金额占比分别为42.8%和54.7%。
融资渠道畅通，定增募资顺利完成
公司1-9 月公开发债256.8 亿元，融资渠道保持畅通，票面利率不超过3.15%，上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。截至上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.9%、净负债率47.0%、现金短债比为1.1，三道红线保持“绿档”。2023 年9 月20 日，公司以每股11.81 元的发行价格向特定对象发行A股股票约7.2 亿股，成功募集资金85 亿元，定增募资顺利完成也表明了投资者及监管部门对公司的大力支持。
风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。