华泰证券：万科A(000002)拿地策略较上半年更为积极，至2023Q3 末拿地额累计逾780 亿，拿地强度约28%，较2023H1提升5pct。与此同时，中金印力REIT 成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募REITs 之一，意味着公司发行REITs 破冰，有望带来不动产资产重估。我们认为这些都将强化公司长期价值。
获国资坚定支持，维持A 股“买入”评级
公司11 月6 日发布公告，当日第一大股东与金融机构召开沟通会。公司大股东在会上表示对万科的实质性支持，我们看好公司在国资支持下迎来市场信心的提振，助力公司一如既往稳健前行。我们维持2023-2025 年EPS 分别为1.48/1.52/1.62 元的盈利预测，A 股（000002 CH）参考可比公司2023年PE 均值9.13x（Wind），考虑到公司多元化业务有望迎来价值重估，予以2023 年10xPE，维持目标价14.80 元，H 股（2202 HK）参考2023 以来AH 股平均折价率48%，予以A 股折价45%，目标价8.76 港币（前值7.91 港币），维持“增持”评级。
国资大股东明确看好公司前景，研究制定并有序释放有效工具全力支持据公司公告，本次会议上国资大股东代表对万科团队予以充分认可和信任，同时指明了对万科“实质性支持”的工具箱。深圳国资委提出包括受让万科城市更新项目、提高投资性房地产流动性、优化万科长期股权结构、参与债券认购以及协调金融机构融资支持等五大措施；深铁集团明确坚定看好万科前景，从未制定减持计划，并表示将据市场情况有序释放工具箱，包括承接深圳项目、盘活公司大宗资产、注入流动性等，交易金额预计超100 亿，并将择机购买公司债，全力支持万科。
此举有望提升公司财务稳健性说服力，提振市场对不同所有制房企信心近期市场对混合制企业流动性的关注造成了公司债券价格波动，本次国资大股东的明确支持是对此的及时反应。截至22 年，万科总资产占深圳国资总资产比例约35%，据万科官微，深圳国资拟将万科纳入统计报表范围。10月28 日，深铁董事长当选万科董事会副主席，本次发声进一步说明公司与大股东的紧密度。公司经营性现金流连续14 年为正，年内到期信用债仅3.8亿。国资大股东的明确支持也进一步提升公司财务稳健性的说服力。10 月末中央金融工作会议指出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，万科获得支持也说明混合所有制以及民企的融资环境有望进一步改善。
拿地加大力度，期待不动产价值重估
1-10 月公司实现销售额3116 亿元，同比下降10.1%，较前9 月收窄0.7pct。
预计随着Q4 新推盘提升，销售同比有望进一步向好。拿地策略较上半年更为积极，至2023Q3 末拿地额累计逾780 亿，拿地强度约28%，较2023H1提升5pct。与此同时，中金印力REIT 成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募REITs 之一，意味着公司发行REITs 破冰，有望带来不动产资产重估。我们认为这些都将强化公司长期价值。
风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。