光大证券：万科(000002)考虑公司销售及毛利率下滑等，我们预测公司23-25年EPS 为1.63 元（下调6.5%）、1.68 元（下调10.15%）、1.82 元（下调11.6%），当前A 股股价对应23-25 年PE 估值为6.9/6.7/6.2 倍，公司作为行业头部优质房企，发展稳健，经营服务业务具备先发优势，维持A/H 股“买入”评级。
事件：公司发布2023 年三季报及2023 年10 月经营情况简报。
点评：结算稳定，金九银十销售企稳，REIT 获受理，有望实现商业模式升级。
结算保持稳定，盈利水平趋稳：23 年前三季度，公司实现营收2903.1 亿元，同比下降14.0%，主要因前期待结算资源减少，公司前三季度完成竣工建面1891.7万平米，占全年计划竣工面积的58.6%，预计全年结算进度保持良好；综合毛利率为17.6%，同比降低2.0pct，其中房地产开发业务税前毛利率为18.5%，同比降低2.2pct，降幅较22 年同期边际收窄；归母净利润为136.2 亿元，同比下降20.3%，扣非归母净利润同比下降27.7%，主要因营业收入及毛利率下滑影响，同时公司对联合营公司的投资收益连续三个季度回正，表外投资收益有所修复；归母净利率为4.7%，同比降低0.4pct，盈利水平趋稳。
销售额同比降幅可控，金九银十销售企稳： 23 年前10 月，公司实现销售额3124亿元，同比下降9.9%，其中三季度公司实现销售额767 亿元，月均销售额256亿元，同比下降22.9%；9-10 月，公司实现销售额638.4 亿元，同比下降4.5%，同比表现相对稳定，同时单月销售额同比降幅呈边际收窄趋势。
总土储保持充裕，拿地强度同比提升：23 年1-10 月，公司累计新增土储建面542.5 万平米，总地价799.5 亿元，累计拿地销售比为25.6%，同比提升7.3pct，其中一线城市投资额占比33.1%；权益地价504.9 亿元，拿地权益比例为63.1%，保持稳定。截至23 年三季度末，公司在建及规划中项目总建面1.04 亿平米，较22 年末减少12.2%，在手旧改项目规划建面373.9 万平米，总土储保持充足。
消费基础设施REIT 获受理，有望实现商业模式升级：23 年10 月26 日，中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（简称“REIT”）获深交所受理，REIT 底层资产为杭州西溪印象城，原始权益人为印力商用置业有限公司，总建面25.0 万平米，截至23 年6 月底出租率为99.2%，估值39.8 亿元。如REIT成功上市，将为公司旗下存量商业资产盘活提供重要渠道，加速经营性资产现金回流，同时提升投资收益。截至23 年三季度末，公司投资性房地产账面价值为1092.7 亿元，较22 年末增长10.8%，存量商业资产规模较大，盘活收益可期。
盈利预测、估值与评级：考虑公司销售及毛利率下滑等，我们预测公司23-25年EPS 为1.63 元（下调6.5%）、1.68 元（下调10.15%）、1.82 元（下调11.6%），当前A 股股价对应23-25 年PE 估值为6.9/6.7/6.2 倍，公司作为行业头部优质房企，发展稳健，经营服务业务具备先发优势，维持A/H 股“买入”评级。
风险提示：销售与拿地不及预期，项目交付不及预期，市场下行超预期等风险。