国联证券：招商蛇口(001979)我们预计公司2023-2025年营业收入分别为2082.54、2370.65及2723.70亿元，同比增速分别为13.80%、13.83%与14.89%，归母净利润分别为57.84、87.55与117.36亿元，同比增速分别为35.66%、51.35%与34.06%，EPS分别为0.64、0.97与1.30元/股，3年CAGR为40%。鉴于公司背靠招商局集团，在一二线城市住宅开发中积累的优势明显，参照可比公司估值，我们给予公司2024年18倍PE，目标价18.33元，维持“买入”评级。
事件：10月30日， 招商蛇口 发布2023年三季度报告。公司2023年前三季度实现营业收入758.29亿元，同比减少15.26%；实现归母净利润37.69亿元，同比增长27.45%。
Q3实现营收下降23.61%，归母净利润增加50.99%
2023年Q3公司实现营业收入243.86亿元，同比下降23.61%；实现归母净利润16.16亿元，同比上升50.99%。主要原因在于1)单季度营业成本、税金及财务费用等降幅明显，成本控制较好。2)期内实现投资净收益15.95亿元，同比增长25.43%。3)前三季度少数股东占净利润的比重为31.80%，同比下降21.6个百分点。
定增事项已完成，进一步增强公司流动性
三季度末公司合同负债2127.71亿元，同比增加46.82%。毛利率和归母净利率分别为18.3%和5.0%，三项费用率6.4%，同比基本持平。货币资金储备为887.66亿元，在手资金充足。10月公司发行股份购买相应资产并募集资金的定增工作已完成，公司以11.81元/股向特定对象发行A股股票约7.2亿股，募资总额85.0亿元。
销售规模与拿地强度均高于行业平均水平
1-9月公司实现销售金额2263.1亿元，同比增长12.3%；销售面积917.6万平，同比增长21.9%。1-9月全口径拿地金额691.1亿元，权益拿地金额266亿元，权益拿地面积130万平。新增土储主要集中在一线城市与强二线城市的核心地段，未来开发增值空间广阔。考虑四季度将迎来传统的销售旺季，目前公司已完成全年销售计划3300亿元的70%。
盈利预测、估值与评级
我们预计公司2023-2025年营业收入分别为2082.54、2370.65及2723.70亿元，同比增速分别为13.80%、13.83%与14.89%，归母净利润分别为57.84、87.55与117.36亿元，同比增速分别为35.66%、51.35%与34.06%，EPS分别为0.64、0.97与1.30元/股，3年CAGR为40%。鉴于公司背靠招商局集团，在一二线城市住宅开发中积累的优势明显，参照可比公司估值，我们给予公司2024年18倍PE，目标价18.33元，维持“买入”评级。
风险提示：房地产市场恢复不及预期，企业销售不及预期，行业下行资产减值损失风险增大。